2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、物業管理行業協會的發展概況

19世紀末，美國的經濟得到了迅速發展，伴隨著建筑技術的不斷進步，一幢幢高樓拔地而起。這些高層建筑物附屬設備多、結構復雜，其日常維修養護、管理工作量都比較大，要求管理人員要有一定的專業性、技術性。另一方面，這些建筑物往往不是一個或幾個業主所有，常常是數十個或數百個業主共有，誰來管理就成為一個棘手問題。于是，專業物業管理機構開始出現。同時，在管理中遇到一些問題，如共用部分的使用問題、鄰里之間的干擾問題、維修費用的分擔問題，使得管理人員感到頭痛。

芝加哥摩天大樓的業主兼管理者喬治•A•霍爾特先生，希望能與同行進行交流和探討，為此，他舉行了一個大型宴會，誠邀同行們參加。宴會的結果具有歷史性的意義，世界上第一個物業管理行業組織——芝加哥建筑物管理組織(Chicago　Building　Manager　Organization，簡稱CBMO)——誕生于這次宴會上。

1908年，CBMO舉行了第一次全國性會議，宣告了世界上第一個專門的物業管理行業組織的誕生。該次會議共有75名代表出席。在以后的三年中，CBMO先后在底特律、華盛頓和克利夫蘭舉行了年會，由此推動成立了第一個全國性的業主組織——建筑物業主組織(Building　Owners　Organization，簡稱為BOO)。CBMO和BOO的成立及其積極的工作，推動了美國物業管理的發展。

1933年，全美物業管理協會(IREM)成立。這是全美國境內第一家涉及物業管理的專業協會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業規范。隨著這些行業規范逐漸被業主所接受，其物業管理標準化模式也逐漸在全美推廣開來。

(一)IREM所確定的基本物業管理的功能

全美物業管理協會所確定的基本物業管理功能主要包括了以下方面：

1.代理業主對物業進行經營;

2.財務計劃和報表;

3.客戶溝通交流;

4.最大出租率;

5.合法經營;

6.維修保養。

(二)IREM確定的物業管理流程

1.了解客戶的各種需求和期望。

2.了解業主提供的情況。

3.制定與客戶期望保持一致的計劃、文件和方案。

4.實施有關策略。

5.所有的文字協議簽訂和業主與租客之間的溝通。

6.提供超值的服務，在客戶沒有想到之前的服務。

7.征集及反饋意見。

8.改善服務。

三、物業管理的發展趨勢

近年來，美國物業管理的發展有所變化，特別是物業管理組織機構功能的變化。過去物業管理工作看重的是最大出租率，而現在則看重的是增加利潤，創造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發展的多元服務組織發展。

投資管理模式從固定資產管理模式向企業資產管理方向發展，管理人員從物業管理人向首席執行官發展(CEO)。

總體來看，美國物業管理呈現以下特點：

1.物業管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。

2.實際工作中，服務的量化指標盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區的獨立住宅的垃圾清運是由政府負責，但政府的垃圾清運不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規定每次清運只負責兩袋垃圾。

若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運。

3.物業管理的專業化水平高。物業管理公司只負責管理的有關職責，管理中的服務行為一般由專業的公司負責。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。

4.地方化的財政政策對政府和私人在物業上的關系起到積極的協調作用。特別是物業稅的征收，對地方政府財政的支持起到非常大的支撐作用，同時，政府又將大量的財政收入投入市政建設和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優雅的風景，又反過來提高了城市的整體居住環境和物業的價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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