《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

降低物業管理成本的三大途徑

在我國很多地區，小區居民普遍抱怨物業服務收費過高，或認為質價不符，要求物業企業“讓利”;個別住戶干脆以拒交物業服務費相抵制。

那么，是物業企業收費太高了嗎?一般不是。物業企業的利潤空間已非常有限，有時為了得到管理項目不惜利潤暫時倒掛。如果一味以行政手段，如核價、限價等來要求物業企業降低物業服務費，“讓利”給業主，則只能迫使物業企業降低服務水準，把小區推入服務愈來愈差、收費率愈來愈低的惡性循環中，造成物業企業和業主兩敗俱傷的局面。筆者認為，只有在降低物業服務成本上探索研究，才是降低物業服務費的真正出路。而降低物業服務成本的途徑，除了物業管理服務本身環節外，對小區規劃設計、物業建筑質量等硬件環節也要予以足夠重視。

一、小區規劃設計與竣工后物業的管理成本密切相關

小區的規劃設計一般由開發商委托規劃設計部門來做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個性”和“賣點”，有利于銷售，并相對節約建設資金;后者在相關設計指標規范下，一方面滿足開發商的設計要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品更加“完美”。但不論是開發商還是建筑設計師，在規劃設計時顯然并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業管理上花費多少的關鍵所在。

比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開發商大做“山水文章”， 近年來水景樓盤的供應更是大大增加。某住宅小區以水景建設為宣傳主旨，為此在小區各出入口、區內主要景觀設置噴水設施，住宅的房前屋后也建造了許多聯網的水道，并以水泵保持水流循環。

小區內設置水景固然不錯，然而這種人工水景運行維護的花費很大。用水、用電、設備的維護修理更新等費用分攤到物業費中，必然大大提高物業服務收費水平。購房者起初可能被水景設施吸引而購房，居住后才明白自己必須為高額的水景設施使用費買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴重，往后自來水水價還會大幅上升，又必然會帶動物業服務費的繼續上漲。所以，若沒有可資利用的自然水體，居住小區中的水景設施還是少建、不建為好。

再如，目前的小區環境綠化設計已日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養護費而言，一片綠草乃至一條水體，養護所需要的人力財力知多少?這些費用還不是分攤到物業管理費中由住戶來承擔?筆者發現，倒是一些老舊小區，雖然沒有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯落，綠樹成蔭，又無須多少照料養護。因此，小區綠化設計時，還是盡量安排多種樹少種草，多一點耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點高級嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養護或少養護，那對住戶就是最實惠的綠化，可大大減少物業管理費中的綠化維護費開支。

如果開動腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛生死角等問題也都能通過更加科學、合理、全面的規劃設計而大大改善。總之，住宅小區的規劃設計必須力求科學、實惠，多考慮未來物業運行時的管理成本，尤其是規劃設計時盡量不要給日后業主的物業管理增加經濟負擔，盡量不把問題留給物業企業去解決。而作為一個成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實的概念、噱頭所迷惑，只有從實際使用的角度、物業管理成本的角度，對小區布局、建筑單體的設計細節，細細琢磨考量，才能對購房行為做出理性的選擇。

二、建筑質量對物業管理成本的影響

物業的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

保修期內的物業維修屬于開發商的職責，但通常是開發商要求從事前期物業服務的物業企業去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯系、回訪協調等。前期物業服務合同中，一般也都少不了“幾小時受理業主或使用人報修。急修幾小時內到現場處理，一般修理幾天內完成”等字眼。但即便只是聯系、協調，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設施質量問題，幾乎占去物業公司一半的工作量。費用哪里來?讓開發商來支付?你物業公司不想干(前期物業服務)了還差不多!自然是來自向業主收取的物業服務費了。

物業的日常維修費用通常在物業服務費中列支，是物業服務費的重要組成部分。至于需要動用物業維修資金的物業大、中修，費用雖不直接出自物業服務費，但也是要業主買單的。

總之，除一部分售后保修費用外，絕大部分維修費用總是需要業主來負擔。如果建筑質量高，維修量則小，就能減少物業維修費用，從而降低需要交納的物業服務費。不過，就目前尚不健全的建筑、房地產市場狀況而言，購房者對建筑質量的選擇大都只能是盲人摸象，憑運氣了。至于定點購房者(如回遷戶、特定的經商戶等)，更是毫無選擇余地。只有規范和約束建筑商、開發商在建筑質量上的行為，同時依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才能為業主提供質量過硬的物業，降低竣工后的物業修理維護成本，從而降低物業服務費用。同時，物業行政管理部門是否也能從適于物業管理、降低物業服務費用的角度，探索怎樣以適當方式對建筑質量，尤其是住宅小區的建筑質量進行控制的方式呢?

三、物業管理階段如何有效降低管理成本

這個階段降低物業服務成本的渠道有二：一是物業服務方式;二是物業服務內容。

《中華人民共和國物權法》第八十一條指明了業主管理自身物業的三種途徑或方式：自行管理、委托物業服務企業或者其他管理人管理。

我們現在看到的多是業主或開發商委托物業企業實施物業管理服務的方式。這種方式要求物業企業提供正規化、專門化的物業服務，服務項目一般包括秩序維護、維修運行、衛生保潔和綠化管護等。業內人士都知道，物業管理規模效益特別明顯，拿普通住宅小區來說，理論上每一個項目一般至少要在10萬平方米以上，才能使物業服務成本按面積分攤后，費用水平不突破業主可以接受的比較合理的水平。如單獨管理一個10萬平方米以下的小區，物業企業要維持小區物業服務正常運轉，只有選擇收取較高的物業服務費，或是提供縮了水的物業服務了(除非有另外渠道的費用補貼)。對于物業企業而言，客觀上還要求各個管理項目的面積總量達到一定的規模(如二級資質要求的面積標準)才能維持企業必需的收支平衡，實現一定的經濟效益。小型物業企業又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用相對大型物業企業要高很多，往所服務的項目中一分攤，物業服務費不高才怪呢!

因此，只有比較大型的小區，或是地理位置相對集中的數個零星小區，選擇一家有一定規模、實力的物業企業實施管理服務時，業主才有可能獲得比較實惠的物業服務價格。然而，由于種種現實原因，我國“小規模的物業”和“小型物業企業”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場份額，是目前物業管理的“主流”。只有期待有關行政管理部門下大決心，拿出切實辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場。否則，物業服務費一般沒有什么“性價比”可言的。

關于業主自行管理物業的方式，雖然得到《物權法》的明文認可，但顯然沒有得到相關行政部門的實際支持。其實，小區業主完全可以約定，由各家業主輪流清理小區衛生或者提供其他公共服務。這對于規模和共用部分面積較小、物業服務需求不大的小區來說，顯然極大地節省了物業服務費支出，減輕了業主的經濟壓力。

《物權法》還明確規定，業主可以委托物業服務機構之外的其他管理人管理物業。這就是說，在業主不愿委托具有獨立法人資格的物業企業進行管理服務，也不愿自行管理小區事務的情況下，可以委托普通的自然人來為業主服務。例如，規模不大的小區，業主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客登記、車輛看管、小區保潔等，而無須選聘正規的物業公司。這樣也可讓業主大大節省費用。

至于物業服務內容，一般綜合性物業公司都承諾提供較全面的服務項目。業主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業服務辦法，比如杭州市將物業管理分為公共區域清潔衛生服務、秩序維護服務、綠化養護服務等五大類，每大類又細分成數個小類，每個小類服務等級均從高到低分甲乙丙丁四級，根據等級的高低，收費標準也各不相同，業主可以選擇需要的服務等級。筆者認為，除了選擇物業公司，選擇服務等級外，業主的選擇范圍、權利應該更大些，譬如，對服務大項的選擇。如果業主認為

（責任編輯：中大編輯）

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