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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試課程,全面的了解物業(yè)管理師考試教材《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
[案例]
某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé),安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全,業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭,要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱(chēng),物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí),并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員。在案件發(fā)生時(shí),門(mén)崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象,亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求,但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。
[法院判決]
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為:原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿,合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù),但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任,物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門(mén)崗及安全防范人員,并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù),其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù),法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元,于法無(wú)悖,可予準(zhǔn)許。故做如下判決:
(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。
(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。
一審判決后,李某不服提出上訴,堅(jiān)持原審訴稱(chēng)理由,要求二審法院撤銷(xiāo)一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定,故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的,判決駁回上訴,維持原判。
[案例分析]
本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù),這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》三十六條第二款規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù),關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒(méi)有疏忽,不存在管理上的缺陷,則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;相反,如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò),則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù),也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程,只要履行了安全防范義務(wù),但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的,提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。
本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害,但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場(chǎng)所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全,也不可能接受這種義務(wù)。因此,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失,如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò),就可不承擔(dān)民事責(zé)任。
補(bǔ)充案例1-3
之一
某物業(yè)小區(qū)為車(chē)主辦理停車(chē)月卡,要求提交本人身份證、駕駛證、車(chē)輛行駛證復(fù)印件,并與之簽訂停車(chē)位使用協(xié)議,建立雙方車(chē)輛停放服務(wù)關(guān)系。在車(chē)輛停放服務(wù)協(xié)議上,對(duì)車(chē)輛的有償停放做出明確規(guī)定,并約定車(chē)位是停放租用關(guān)系,同時(shí)約定,物業(yè)管理公司僅僅提供車(chē)輛的停放位置,對(duì)在停放過(guò)程中車(chē)輛的刮擦、被毀損、失火、被盜不承擔(dān)任何責(zé)任。請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的做法進(jìn)行分析,這樣處理車(chē)輛停放服務(wù)管理業(yè)務(wù)是否妥當(dāng)。
1、需要車(chē)主提供有關(guān)證件的原件,驗(yàn)看后留下復(fù)印件;
2、協(xié)議中,僅僅提供停放為止,沒(méi)有服務(wù)管理,是欠妥當(dāng)?shù)模瑧?yīng)增加相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。
之二
某小區(qū)保安人員在晚上巡邏時(shí),發(fā)現(xiàn)小區(qū)大門(mén)內(nèi)側(cè)路邊躺著一名醉酒嘔吐后昏睡人員,經(jīng)查,該醉漢身上沒(méi)有任何證件,本人意識(shí)不清,身份不明,由于天氣比較寒冷,于是,將該人背到保安室內(nèi)床鋪上安排睡覺(jué),想等他醒酒后問(wèn)明情況送走,后這名人員因飲酒過(guò)度導(dǎo)致昏睡不醒達(dá)一整天。
問(wèn):這種情況應(yīng)如何處理?該物業(yè)管理人員這種處理方法是否妥當(dāng)?
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