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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

三、簽訂前期物業服務合同應注意的事項

(一)物業的承接驗收

物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節，前期物業服務合同應當對物業共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬于業主與發展商之間的問題，無需在合同中約定。

(二)物業服務的費用

前期物業服務合同涉及的費用種類多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業主；對于由業主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規的要求，并應當在物業銷售前予以明示或約定。

(三)前期物業服務合同的解除或終止

前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，2012年注冊物業管理師報考條件當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時，物業管理企業可以通過提前解除合同或要求補償的方式規避風險。因此，有必要在前期物業服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。

第三節　物業服務合同

一、物業服務合同的概念

物業服務合同是物業管理企業與業主(或業主大會授權的業主委員會，下同)之間就物業管理服務及相關的物業管理活動所達成的權利義務關系的協議。

二、物業服務合同的特點

(1)一般情況下，產權多元化的物業管理區域是由業主委員會在業主大會的授權下作為合同主體與物業管理企業簽訂物業服務合同。

《物業管理條例》第十五條規定：“業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。”業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，決定選聘物業管理企業后，由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

(2)物業管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介人、指導和監督物業管理活動。《物業管理條例》對物業服務合同主體資格作出了明確規定，要求業主大會成立、業主委員會選舉必須符合法定程序，要求物業管理企業必須具備相應的資質證書等，此外，還要求在物業服務合同簽訂之后應當及時向政府物業管理主管部門備案等。

(3)在訂立物業服務合同時，應明確不但業主或物業使用人要支付在物業管理服務過程中所發生的相關費用，物業管理企業還應取得一定的酬金或利潤，物業管理服務是有償性質。

(4)物業管理區域內的全體業主作為物業服務合同的一方主體，一般不可能在選擇物業管理服務以及選擇物業管理企業方面形成一致的看法，其中的單個業主或部分業主，也不可能拒絕某種物業管理服務或某個物業管理企業。因此，只要通過法定的多數投票權數，所有業主都必須承擔相應的物業服務合同責任。

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