2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

(二)居屋

根據(jù)“居者有其屋”計(jì)劃而營(yíng)建的居屋是大型綜合開(kāi)發(fā)居住小區(qū)，由香港房屋署統(tǒng)一負(fù)責(zé)實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似，但也有其自身的特點(diǎn)。

具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。所有業(yè)主必須交納管理費(fèi)，承擔(dān)安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項(xiàng)開(kāi)支。

根據(jù)《公共契約》，房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使用后5至10年的管理責(zé)任。管理期滿后，可以聘請(qǐng)私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認(rèn)可物業(yè)管理代理登記冊(cè)”的基本條件，即不少于5年管理經(jīng)驗(yàn)和正在實(shí)施不少于2000個(gè)單位的管理。

對(duì)于私人發(fā)展商參建居屋計(jì)劃的物業(yè)管理，發(fā)展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證，同時(shí)提交一份銀行保證書(shū)作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。

由發(fā)展商自行組建或聘請(qǐng)的管理公司負(fù)責(zé)樓宇的日常管理。

居屋管理的主要工作范圍是：

1.居屋的保養(yǎng)與維修

包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負(fù)責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負(fù)責(zé)其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.居屋的安全保衛(wèi)

根據(jù)《公共契約》，可聘請(qǐng)專業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

3.居屋的清潔服務(wù)

根據(jù)《公共契約》，可聘請(qǐng)專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺(tái)等。

4.居屋的物業(yè)保險(xiǎn)

根據(jù)《公共契約》，房屋委員會(huì)代各業(yè)主購(gòu)買(mǎi)火災(zāi)及其他意外保險(xiǎn)，由辦事機(jī)構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分?jǐn)偸杖　?三)私人樓宇

在香港自由經(jīng)濟(jì)體制下，香港政府對(duì)私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動(dòng)業(yè)主自主管理原則，政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場(chǎng)。

香港政府通過(guò)立法，引導(dǎo)業(yè)主成立群眾性社會(huì)組織，辦理注冊(cè)登記后成為社團(tuán)法人，進(jìn)行自我管理;也可以通過(guò)訂立合同，委托專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)其房屋進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

為改善居住環(huán)境，樓宇內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設(shè)備等均應(yīng)經(jīng)常檢查，如有需要應(yīng)立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

在香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會(huì)對(duì)大廈業(yè)主發(fā)出指令，著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程，而業(yè)主必須對(duì)指令作出反應(yīng)。

否則于指定期限滿后，政府將代聘承建商進(jìn)行施工，一切費(fèi)用(包括監(jiān)工費(fèi)用)，由業(yè)主承擔(dān)(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權(quán)份數(shù)分擔(dān))。

私人樓宇管理費(fèi)調(diào)整

以下為今日(五月十一日)在立法會(huì)會(huì)議上涂謹(jǐn)申議員的提問(wèn)和民政事務(wù)局局長(zhǎng)曾德成的書(shū)面答覆：

問(wèn)題：

據(jù)報(bào)，因應(yīng)《最低工資條例》(第608章)于本年五月一日起生效，為上調(diào)一些大廈保安員及清潔工人的工資以符合法定最低工資水平，亦由于通脹引致開(kāi)支增加等，不少私人樓宇將增加管理費(fèi)，有部分更大幅增加40%至50%。就此，政府可否告知本會(huì)：

(一)鑒于現(xiàn)行的《建筑物管理?xiàng)l例》(第344章)規(guī)定，私人樓宇的管理委員會(huì)在預(yù)算增加管理費(fèi)時(shí)，若增加后的管理費(fèi)款額超過(guò)相當(dāng)于原有管理費(fèi)款額的150%，才須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)議決通過(guò)，訂立是項(xiàng)規(guī)定的原因?yàn)楹?當(dāng)局會(huì)否考慮就此作出檢討;

(二)鑒于有報(bào)道指出，有私人樓宇的管理費(fèi)是因應(yīng)《最低工資條例》實(shí)施而需上調(diào)，當(dāng)局會(huì)否考慮在協(xié)助業(yè)主立案法團(tuán)(法團(tuán))及業(yè)主了解其在該條例下作為雇主的責(zé)任的同時(shí)，亦協(xié)助他們了解如何避免濫加管理費(fèi);若會(huì)，將提供哪些協(xié)助;

(三)有否向各法團(tuán)了解去年七月至今有否增加管理費(fèi)及有關(guān)增幅;若有，就當(dāng)局已知情況，分別列出管理費(fèi)增幅為15%以下、15%至24%、25%至34%、35%至49%，以及50%或以上的私人樓宇數(shù)目;是否知悉，這些樓宇涉及多少個(gè)法團(tuán)，當(dāng)中，曾召開(kāi)業(yè)主大會(huì)議決增加管理費(fèi)的百分比為何，涉及最高及最低的管理費(fèi)增幅為何;若不知悉，會(huì)否考慮搜集該等資料;

(四)當(dāng)局有否建議及協(xié)助擬增加管理費(fèi)的法團(tuán)，盡量安排于業(yè)主大會(huì)上討論及議決通過(guò)該事宜;若有，去年七月至今，當(dāng)局曾向多少個(gè)法團(tuán)提出有關(guān)建議，分別有多少個(gè)法團(tuán)接受及拒?該建議;當(dāng)法團(tuán)拒絕該建議，當(dāng)局會(huì)否向業(yè)主提供支援，以協(xié)助他們就增加管理費(fèi)事宜召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以使法團(tuán)遵照業(yè)主大會(huì)的議決行事;若會(huì)，所提供的支援為何;及

(五)去年七月至今，當(dāng)局曾否出席法團(tuán)的管理委員會(huì)會(huì)議，以商討調(diào)整管理費(fèi)事宜;如曾出席，共出席了多少個(gè)上述會(huì)議，以及當(dāng)中有多少是在過(guò)半數(shù)委員出席及通過(guò)下議決上調(diào)管理費(fèi)?

答覆：

主席：

就問(wèn)題的五個(gè)部分，現(xiàn)回覆如下：

(一)根據(jù)建筑物管理?xiàng)l例(條例)第20條，業(yè)主立案法團(tuán)(法團(tuán))須設(shè)立并維持一個(gè)常用基金，以支付法團(tuán)根據(jù)條例或公契規(guī)定行使權(quán)力或執(zhí)行職責(zé)的費(fèi)用(如聘用管理員和繳付清潔費(fèi)等)，及其他支出(包括與保養(yǎng)及修理有關(guān)的支出)。而根據(jù)條例第21(1)條，法團(tuán)選出的管理委員會(huì)須厘定整體業(yè)主所需繳付予常用基金的款額。條例附表5第1段訂明，管理委員會(huì)厘定的款額須以法團(tuán)的每年預(yù)算為基準(zhǔn)。此外，條例第21(1A)條亦訂明，管理委員會(huì)如其后厘定新的款項(xiàng)較原來(lái)的款項(xiàng)增加超過(guò)50%，就必須由法團(tuán)借業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議批準(zhǔn)。

有關(guān)條文旨在確保管理委員會(huì)在制定財(cái)政預(yù)算和加收費(fèi)用時(shí)，能夠有清晰的法律規(guī)定和指引作為行事依據(jù)。有關(guān)條文讓管理委員會(huì)在有效運(yùn)作及在保障業(yè)主的利益兩方面取得了平衡，既給管理委員會(huì)在調(diào)整管理費(fèi)時(shí)有適當(dāng)?shù)膹椥裕泊_保若管理費(fèi)增加的水平較高時(shí)，必需要由全體業(yè)主決定。

我們會(huì)收集議員及公眾對(duì)上述各條文的意見(jiàn)，并向《建筑物管理?xiàng)l例》檢討委員會(huì)反映。

(二)勞工處已舉辦大量宣傳活動(dòng)，向公眾解釋《最低工資條例》。這些活動(dòng)包括：透過(guò)不同媒體播放電視宣傳短片和電臺(tái)宣傳聲帶;在公共交通工具和不同刊物刊登廣告;印制單張和海報(bào)以廣泛派發(fā)及張貼;在電費(fèi)單和水費(fèi)單加入宣傳信息;在報(bào)章刊登特刊;派發(fā)法定最低工資的參考指引;舉辦《最低工資條例》的簡(jiǎn)介會(huì);舉辦巡回展覽;以及在勞工處的網(wǎng)頁(yè)提供資訊。市民可于勞工處24小時(shí)的熱線27171771及勞資關(guān)系科十個(gè)分區(qū)辦事處查詢有關(guān)《最低工資條例》的事宜。私人樓宇的法團(tuán)、業(yè)主委員會(huì)、互助委員會(huì)及業(yè)主可以透過(guò)這些途徑，了解在《最低工資條例》下雇主的責(zé)任。

此外，勞工處自去年十二月起，已三度發(fā)信邀請(qǐng)逾10,000個(gè)法團(tuán)、業(yè)主委員會(huì)及互助委員會(huì)參加《最低工資條例》的簡(jiǎn)介會(huì)，包括特別為他們舉辦的講座，把宣傳品郵寄給他們。勞工處亦透過(guò)各區(qū)民政事務(wù)處的咨詢服務(wù)中心，派發(fā)《法定最低工資：雇主及雇員參考指引》及簡(jiǎn)明指引單張。

除了實(shí)施最低工資外，其他因素也可能導(dǎo)致管理費(fèi)上升。若業(yè)主對(duì)管理費(fèi)的加幅存有疑問(wèn)或不滿，可向其法團(tuán)或管理公司反映，如業(yè)主認(rèn)為有需要，亦可根據(jù)條例召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論管理費(fèi)上升的問(wèn)題。

(三)法團(tuán)在訂定管理費(fèi)水平時(shí)，必須根據(jù)條例列明的規(guī)定和程序處理。由于法團(tuán)增加管理費(fèi)無(wú)須向政府申報(bào)，條例亦沒(méi)有要求法團(tuán)須向民政事務(wù)處提交每次業(yè)主大會(huì)需要議決的事宜，因此我們并沒(méi)有這方面的數(shù)據(jù)。而每幢大廈或每個(gè)屋苑的管理費(fèi)增加與否及增加幅度都會(huì)因應(yīng)其大廈或屋苑的情況、設(shè)施、服務(wù)和居民需要而有所不同，與實(shí)施最低工資未必有直接關(guān)系，收集過(guò)去十多個(gè)月私人樓宇管理費(fèi)增幅的資料未必對(duì)了解有關(guān)問(wèn)題有實(shí)際作用，所以我們沒(méi)有計(jì)劃收集這方面的數(shù)據(jù)。物業(yè)管理師考試科目

(四)法團(tuán)是根據(jù)條例由業(yè)主組成的獨(dú)立法人組織，在法律上代表所有業(yè)主管理大廈的公用部分，照顧他們的權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任，以及采取一切合理及必要的措施，以執(zhí)行公契有關(guān)大廈的控制和管理等職務(wù)。

一般而言，如業(yè)主對(duì)召開(kāi)法團(tuán)會(huì)議、會(huì)議程序、采購(gòu)及財(cái)務(wù)管理等事宜有任何疑問(wèn)，各區(qū)民政事務(wù)處都會(huì)積極協(xié)助和支援，并提供意見(jiàn)。增加管理費(fèi)涉及私人大廈的管理事務(wù)，應(yīng)由法團(tuán)及業(yè)主自行解決，如果業(yè)主對(duì)有關(guān)管理事情有任何意見(jiàn)，應(yīng)直接向管理委員會(huì)或管理公司反映。他們也可以根據(jù)條例，由不少于5%的業(yè)主向管理委員會(huì)主席提出召開(kāi)法團(tuán)業(yè)主大會(huì)，共商解決方法。

如管理委員會(huì)主席拒絕應(yīng)不少于5%業(yè)主的要求，召開(kāi)法團(tuán)特別業(yè)主大會(huì)，業(yè)主可向土地審裁處申請(qǐng)頒令，強(qiáng)制管委會(huì)主席召開(kāi)法團(tuán)業(yè)主大會(huì)。

(五)由去年七月至今，民政事務(wù)處曾應(yīng)邀派員出??席1,675次法團(tuán)的管理委員會(huì)會(huì)議，但我們并沒(méi)有關(guān)于會(huì)議內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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