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房屋及設施設備管理

房屋及設施設備管理是指對房屋及配套的設施設備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造。房屋及設施設備管理涉及面廣，技術含量高，關系到物業的正常運行和安全使用，是物業管理的重要內容之一。

房屋及設施設備的種類和組成部分

第一節房屋及設施設備管理概述

一、房屋及設施設備的種類和組成部分

(一)房屋的種類和基本組成部分

1.房屋種類的劃分(熟悉)

(1)按房屋的建筑結構類型和材料可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構;

(2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結構、構架式承重結構、筒體結構或框架筒體結構承重和大空間結構承重;

(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑;

(4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業用途、工業用途和其他用途。

2.房屋的基本組成部分

(1)結構部分——基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等;

(2)裝修部分——門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等;

(3)設施設備部分——水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目。

房屋及設施設備管理的基本要求

(二)設施設備的種類和組成(熟悉)

各類物業常見設施設備的種類和組成見表7—1。

另外，在物業管理中還可能涉及一些其他的設施設備，如游泳池水處理系統、中水系統、直飲水系統、立體車庫系統等。

各類物業常見機電設備一覽表表7—1

注：O：通常具備;S：有時具備;N：一般不具備。

二、房屋及設施設備管理的基本要求

(一)基本要求

(1)做好房屋及設施設備的維護保養工作，充分發揮設施設備功能，有效延長設施設備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。

(2)開展技術更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設施設備狀態。

(二)評價參考主要指標

房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。

1.房屋完好率、危房率

(1)房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比，即：

房屋完好率=×l00%

(2)危房率，就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面

積的百分比，即：

注：在計算房屋完好率和危房率之前，必須先進行房屋完好等級評定，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面積，然后按上述公式進行計算。

根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下

5類：

完好房。指房屋的結構構件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經過小修就能修復好的房屋。

基本完好房。指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。

一般損壞房。指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠通暢，水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。

嚴重損壞房。指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，個別構件已處于危險狀態，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。

危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。

2.設施設備完好率

設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比。

注：完好設備的具體標準，由行業主管部門統一制訂。

房屋及設施設備管理的內容與方法

三、房屋及設施設備管理的內容與方法

(一)使用管理

房屋及設施設備的使用管理，一方面要通過物業使用說明書、業主公約及物業管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業主和物業使用人在充分了解房屋及設施設備使用方法的基礎上，正確使用房屋及設施設備。另一方面，物業管理單位應認真做好房屋及設施設備的維修保養、巡視檢查工作，確保房屋及設施設備的穩定、可靠、安全使用和運行，降低維護費用，延長房屋和設施設備的物理壽命。

(二)維修保養

維修保養的主要內容包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修;必要情況下(如較為復雜的設備和系統)的專業測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等。

(三)安全管理

(1)通過安全教育使員工和業主、物業使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規定。

(2)建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。

(3)提供必要的安全和防護裝置裝備。

(四)技術檔案資料管理

房屋及設施設備相關技術資料在歸檔前，物業管理單位的相關部門和人員要加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業管理檔案資料的完整性。

(五)采購和零備件管理

一是加強計劃采購，盡可能減少零星采購，建立符合實際情況的庫存備件名錄和最低庫存量;二是對不設庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應渠道;三是嚴把采購質量關;四是妥善保管設備供應商或安裝單位采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關資料。

(六)工量具和維修用設備的管理

工量具和維修用設備的管理應該責任到人，建立健全使用、保養制度，定期進行校驗，以保證其使用性能。對于多人共用或價值較高的工量具或儀器儀表，應指定責任人，固定保管地點，強化領用歸還手續。對于普通的工量具和維修用設備，則要求使用人和保管人會使用、會維護、會修理。

(七)外包管理

外包主要有兩方面的內容：一是將某類設施設備的管理全部外包給專業公司，包括運行操作、維護保養和修理等項工作，如電梯、中央空調等;二是將某類維修(通常是大中修)、改造、更新工程進行外包。

(八)技術支持

技術支持是對個別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數情況下以聘請技術專家擔任顧問的方式進行。技術支持是降低管理成本、提高管理效率和服務質量，培養專業技術人才的有效方法。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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