《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、合同的履行

合同的履行是指債務人全面地、適當地完成其合同義務，債權人的合同債權得到完全實現。

1.合同履行應當遵循如下原則

(1)適當履行原則

(2)協作履行原則

(3)情事變更原則。其適用要件包括：(1)須有不可預見的情事變更;(2)情事變更須發生于合同成立后和履行完畢前;(3)情事變更須不可歸責于當事人;(4)須情事變更的結果使維持原合同效力顯失公平。

2.合同履行中的抗辯權

抗辯權，是在符合法定條件時，一方得對抗對方當事人的履行請求權，暫時拒絕履行其債務的權利。抗辯權是債務人對抗債權人的工具。合同履行中的抗辯權有三種：

(1)同時履行抗辯權。

(2)先履行抗辯權。

(3)不安抗辯權。

四、違約責任

違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向對方承擔的民事責任。違約責任是當事人不履行合同債務時產生的民事責任，它以合同有效為前提，可以由當事人在法律允許的范圍內約定。

1.違約責任的歸責原則

違約責任的歸責原則是指基于一定的歸責事由而確定違約責任成立的法律原則。《合同法》第107條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。我國《合同法》采取的是嚴格責任的歸責原則，即不以違約人有過錯為條件，只要有違約行為，即構成違約。但是《合同法》中也規定了若干過錯責任：供電人的責任;承租人的保管責任;承攬人的責任;建設工程合同中承包人的責任;寄存人未履行告知義務的責任;保管人的保管責任。

2.違約行為的形態

(1)預期違約。

(2)不能履行。

(3)拒絕履行。

(4)遲延履行。

(5)不完全履行。包括：1)瑕疵履行;2)加害給付。

(6)受領遲延。

3.免責事由

免責事由即當事人可免于承擔違約責任的事由，包括免責條件和免責條款。

(1)免責條件：指法律明文規定的當事人對其不履行合同不承擔違約責任的條件。共同的免責條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認為下列情況應屬不可抗力：自然災害;社會異常事件，如罷工、騷亂;軍事行動;政府行為。

(2)免責條款：是當事人事先以協議免除或限制其將來責任的合同條款。合同中的下列免責條款無效：造成對方人身傷害的;因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

4.承擔違約責任的方式

(1)強制履行

強制履行的表現形態包括令債務人限期履行，修理、重作、更換等。

(2)賠償損失

賠償損失責任的構成要件包括：(1)一方有違約行為;(2)另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;(3)違約行為與損害后果之間有因果關系。

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對于損失的發生或擴大也有過錯時，法院可減輕或免除違約方的賠償責任。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

(3)違約金

違約金通常視為損失賠償額的預定。

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

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（責任編輯：中大編輯）