2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第四節　物業承接查驗制度

物業承接驗收是物業管理的基礎工作。目前，在物業管理過程中，老百姓反映強烈的質量缺陷、配套設施不完善等熱點問題，多數是在開發建設階段遺留下來的。

由于建管不分，依附于房地產開發企業的物業管理企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。還有一些物業管理企業一味偏重市場份額的擴大，在物業承接驗收時敷衍了事。

對業主的投訴，房地產開發企業和物業管理企業相互推諉。為了明確開發建設單位、業主、物業管理企業的責、權、利，減少物業管理矛盾和糾紛，并促使開發建設單位提高建設質量，

加強物業建設與管理的銜接，《條例》規定物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業管理企業移交有關資料。

一、物業承接查驗制度的意義

《條例》第二十八條規定：物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。現階段，我國實行物業承接驗收制度具有以下幾方面的現實意義：

(1)物業管理企業在承接物業項目時對共用部位、公用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業主和物業管理企業的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。

(2)實行物業承接查驗制度，可以督促建設單位根據規劃設計標準和售房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義。

(3)實行物業承接查驗制度，可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接，保障開展物業管理的必備條件。而在新老物業管理企業交接時進行承接查驗，有利于界定物業共用部位共用設施設備的管理責任。

二、物業承接查驗的內容

物業承接查驗活動由物業建設單位或業主委員會組織實施。建設單位選聘物業管理企業的，應當在首位業主入住之前與物業管理企業辦理物業承接驗收手續，并將承接查驗記錄作為物業管理檔案。業主委員會選聘物業管理企業的，應當在原物業服務合同終止后，組織新老物業管理企業共同進行物業承接查驗活動，由原物業管理企業向業主委員會辦理物業移交手續，再由業主委員會與新物業管理企業辦理物業承接手續物業管理師基本制度與政策。

物業承接查驗包括物業管理資料移交和物業現場驗收兩部分：

(一)物業管理資料移交

物業資料是物業管理企業對物業實施管理的重要基礎。一方面，物業管理企業承接物業，對物業共用部位、共用設施設備進行查驗時，只有接收了相關物業資料才能掌握有關物業的基本情況并進行現場查驗。另一方面，隨著科技的發展，物業中的科技含量越來越高，物業的管理和維護越來越需要專業人員的專業化操作才能進行，這些都建立在對物業相關圖紙、資料充分掌握的基礎之上。只有掌握了這些資料，物業管理企業才能在業主報修或者有突發事件需要處理的時候，在最短的時間內找到問題的癥結，制定實施方案予以解決。但是，在現實生活中，時常發生由于建設單位未能提供物業資料或者提供的物業基礎資料不齊全而影響物業的承接驗收和以后正常的物業管理的情況。《條例》對此現象進行了規范，要求物業承接驗收時，建設單位向物業管理企業移交下列物業資料：

(1)竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。

(2)技術資料。包括設備設施的安裝、使用和維護保養等資料。

(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件。

(4)物業管理所必需的其他資料。如物業的規劃、建設的有關資料;有關房屋產權權屬的資料;工程驗收的各種簽證、記錄、證明等。物業管理師考試教材

當業主成立業主大會以后，若業主委員會與新選聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業管理合同終止，原物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會，由業主委員會將物業資料移交給新選聘的物業管理企業。

(二)物業現場驗收

物業現場驗收包括物業共用部位共用設施設備驗收和物業管理區域環境驗收兩個方面。

1.物業共用部位共用設施設備驗收

主要涉及以下內容：

(1)對給水和暖氣管線做打壓實驗，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統是否通暢;

(2)檢查相關的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設備設施是否符合國家規定的安全標準;

(3)消防、采暖、電梯等須有政府認可的專業驗收合格證書;

(4)空調、發電機、電梯機房、高壓泵房等高噪音設備設施是否有環保驗收合格證;

(5)檢查溝、井等附屬設施是否符合規定要求。

2.物業管理區域環境驗收

(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業管理區域的甬路是否與大市政主干道正確接通;

(2)臨時設施及臨時用房是否拆除清理干凈，場地是否平整;

(3)物業區域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉站;

(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標志和減速設施;

(5)綠化是否符合設計要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

三、物業的保修責任

《條例》第三十一條規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任”。

物業保修責任是指建設單位有對物業竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

雖然物業管理企業按照物業服務合同對物業進行維修、養護、管理，但前期物業管理一般處于建設單位的物業保修期間內，在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任。

《建筑法》、《建筑工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》對此都作了明確規定。為了區別物業管理企業和建設單位對物業的維修的不同責任，物業管理師考試

《條例》進一步明確建設單位對物業的保修責任，保修責任應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔，保修期限與范圍以外的物業維修、保養由物業管理企業按照物業服務合同的約定承擔。

為了保障住房消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理，1998年建設部下發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明制度的規定》，要求建設單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

建設單位在前期物業服務合同中的保修承諾，不得低于《住宅質量保證書》所規定的保修范圍和保修期限(詳見第四章第四節商品房銷售管理中有關內容)。

需要指出的是，《住宅質量保證書》所規定的保修范圍和保修期限，主要針對物業自用部位與自用設施設備，而物業共用部位與共用設施設備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規定。

由于這部分的保修范圍和保修期限，關系到物業管理企業與建設單位的責任界定和經濟利益，需要物業管理企業與建設單位在前期物業服務合同中明確約定。

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