為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

延期交房違約金不能抵物業(yè)費(fèi)

問：我與開發(fā)商在2004年9月簽訂了一份購房合同，交房時間為2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，開發(fā)商應(yīng)支付違約金。后來開發(fā)商沒有如期交房，直到今年5月才通知我辦理入住手續(xù)。

最近，我向開發(fā)商提出支付違約金后，開發(fā)商稱違約金可折抵物業(yè)管理費(fèi)，并許諾自入住后可免收兩年物業(yè)管理費(fèi)。請問開發(fā)商的這種做法是否合法？法律在此方面有何規(guī)定？

答：這種做法是不合法的。

首先，物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關(guān)系，是不同的合同主體。從法律關(guān)系上來說，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”不能相互抵消。

其次，對于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議。《合同法》第84條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”也就是說，開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人———購房人同意。

而且在司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人———物業(yè)管理公司的同意。

第三，折抵一年以上物業(yè)管理費(fèi)也是違法的。

相關(guān)文件規(guī)定，物業(yè)在收取管理費(fèi)時，不得一次性預(yù)收多年物業(yè)管理費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。所以這種做法是違法的。

最后，用物業(yè)管理費(fèi)折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費(fèi)者，在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)，以便在日后進(jìn)一步處理該問題時能得到法律保護(hù)

物業(yè)維修項目質(zhì)量保修包含哪些內(nèi)容

「專案簡介」

某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主，因其住房逢雨便漏。經(jīng)物業(yè)公司維修后不久，在下雨天仍舊漏水。馮某再次報修，物業(yè)公司答復(fù)說該物業(yè)維修項目不負(fù)責(zé)保修，若要繼續(xù)維修應(yīng)支付維修費(fèi)用。

「分析解答」

滬房地物（1997）954號文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定，物業(yè)維修項目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個月。修復(fù)項目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。因此，本案中物業(yè)公司不能向馮某收取維修費(fèi)。

相關(guān)文章：

2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導(dǎo)匯總61-70

相關(guān)推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點(diǎn)擊查看

2011年注冊物業(yè)管理師考試成績查詢匯總

2012年物業(yè)管理師考試教材及相關(guān)輔導(dǎo)資料訂購

2012年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)報名超值優(yōu)惠！

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁