2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

國外及香港地區物業管理概況

我國開展物業管理活動的20多年時間里，國內物業管理主管部門、物業管理企業，以及房地產方面的專家、學者，與國外同行進行了廣泛的交流和研討。內容包括住房情況與政策、物業管理方式與機構、物業管理人員的資格與培訓、物業管理制度與活動規范等各個方面。這些交流與研討成果對于完善我國物業管理法制的建設，推動物業管理活動的廣泛開展和不斷深化，具有重要的借鑒意義。

第一節　英國物業管理

一、住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀80年代，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，

還有一些經濟條件好的英國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。從1980年到現在，英國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人，70%的英國人擁有了自己的住房，

其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。

比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

二、物業管理類型

英國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我國差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行、維修和改造等。

物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分入住在獨立式別墅或聯排別墅里，別墅之問的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅(Council　Tax)，

一套別墅(建筑面積200m2左右)一年的物業稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資(年工資36000英鎊)的4.4%，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。

當然，業主也可以自己做一些零星維修的活兒，因為在英國，水、電零星維修的人工費是非常貴的，基本上是每半小時50英鎊。由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

除了別墅外，還有少量的入住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不像我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。

前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。

業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

住宅區的物業收費一般也采用酬金制，每年預定一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，賬目是需要向業主公開的，物業公司的賬目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。

對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

關于業主的決策機制問題，是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。

若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門申請政府裁決，政府主管部門接到申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，

會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，此舉在于督促業主自行達成一致意見。

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（責任編輯：中大編輯）

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