《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第四節 房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制

一、共用設施設備外包的選擇

由于技術的不斷發展，共用設施設備的技術含量、復雜化程度也越來越高，對物業管理企業的設施管理提出了更高的要求。為了達到最佳和最經濟的管理狀態，實現共用設施設備系統的維護、保養，物業管理企業要進行綜合的評估確認，在此基礎上選擇和確定適合本企業特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

(一)項目外包分析

如果物業管理企業采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：

(1)物業管理企業的管理規模;

(2)所管物業中共用設施設備的復雜程度及數量情況;

(3)設施設備的生產年代、技術先進程度;

(4)政府部門對此類設施設備系統管理的技術、標準要求;

(5)自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大小;

(6)設施設備生產廠家的技術服務情況，包括維修網點的分布、服務及時性、技術壟斷程度等;

(7)市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平均工資水平;

(8)本地市場能夠提供系統分包服務的專業機構發展的成熟度，包括從業機構數量情況、技術水平、服務價格、業務規模、企業信譽、經濟實力等。

(二)承包方評估

如果需要將設施設備業務實行外包管理模式，就應該選擇在服務質量和服務價格方面均滿足企業需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：

(1)企業品牌狀況;

(2)企業規模;

(3)資信信譽;

(4)技術能力(是否具備相關許可、技術資質證書等);

(5)企業質量保證能力(如是否有質量保證體系);

(6)管理維護計劃、標準;

(7)預算價格、付款方式。

在評估時應注意：選取多家單位進行綜合價格比較;同等條件下原承包方優先;不以價格為惟一選擇標準;評估參與人與承包方有特殊關系時應予回避;秉承公開、公正、公平的原則;根據分包項目的內容，選擇采取資料審核、現場考察、分項評分、逐項審核、評估會議等方式對承包方進行評估。

二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制

(一)訂立外包管理合同應注意的事項

由于設施設備的重要性和發生故障所產生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：

(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。

(2)在合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時責任方，以免在出現問題時產生糾紛。

(3)應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。

(4)委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。

(二)外包管理合同實施應注意的問題

(1)建立針對承包方的檢查監控制度并落實專人負責實施。

(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現的問題。

(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發現的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續履行服務合同

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（責任編輯：中大編輯）

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