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改制物業管理企業發展之路徑

在物業管理市場競爭日趨激烈的今天，改制物業管理企業應該怎樣應對，尋求發展，是擺在他們面前的一個艱難抉擇。筆者在對改制物業管理企業與一般物業管理企業(非開發商下屬物業管理企業)進行對比、分析后認為，找到了改制物業管理企業的自身優勢。既然如此，改制物業管理企業就應發揚優勢，擇重發展，定會出彩。下面就此問題談談自己的看法。

改制物業管理企業與其他物業管理企業的優勢對比古人曰：人貴有自知之明。這句話告訴人們一個道理，就是要知道自己的優勢和不足，才能把事情做得更好。比如說，一個對繪畫很有天賦的人，經過努力學習，也許就會成為一個出色的畫家;反之，如把他安排去學電腦軟件研究，也許他使出渾身解數，也可能是成績平平。這就給人們提出了一個定位問題。定位正確與否，直接關系到自身的發展。一個人如此，一個企業也是一樣，如定位不準，就很難獲得長足的發展，如定位準確，就會突飛猛進，一路高歌。為此，有必要對改制物業管理企業與一般物業管理企業進行對比，從而找到改制物業管理企業的優勢和發展的幾種途徑。

1. 現有管理物業項目的優勢。作為國企改制的物業管理企業，比一般物業管理企業更具有發展優勢。首先，起步較好，脫離國企后(實際上并沒有真正脫離)，重新組建之時，就自帶“嫁衣”，繼續管理原有的物業，少則幾萬平方米，多則幾十萬平方米，甚至上百萬平方米，這其中既有辦公用房，也有生產用房，物業管理費雖然不高，但基本上能夠維持轉制人員的基本工資和企業的日常辦公經費。這一點，是那些非開發商下屬的物業管理企業所能匹敵的。

2. 較好的管理基礎優勢。改制物業管理企業多從大中型國企改制而來，相對來說，積累了較多的企業管理經驗，將這些管理經驗移植到物業管理中，再加以實際發揮、補充和完善，就形成了一套十分齊全的管理制度。而一般物業管理企業，要達到如此程度，起碼需要兩、三年時間。

3. 較大的知名度優勢。改制物業管理企業是從大中型國企中脫胎而來，這就注定了他們先天所具備的知名度優勢。也就是說，他們從組建的那一天起，他們的名字就進入了相當一部分人的腦海，給了人們一種先入為主的感覺。這一點十分重要，一個新成立的企業要打造知名度，需要一段很長的時日，而這也是一般物業管理企業難以望其項背的。

4. 較好的經營“三產”優勢。改制物業管理企業多是從大中型國企中的第三產業改制而來的，這就注定了他們有著許多開辟、從事經營第三產業的經驗，假如能夠將這些經驗創造性地用到物業管理中，定會帶來很好的效果。

發揮自身優勢 謀求企業發展在對改制物業管理企業與一般物業管理企業的優勢對比后，我們不難發現，改制物業管理企業存在著很大的發展空間，問題是怎樣利用自己的優勢，把這塊“蛋糕”做大做強。下面筆者結合經驗談談自己的體會，以及一些改制物業管理企業的成功案例。2012年物業管理師報考條件

一要繼續管好現有物業。要管理好現有物業，首先要改變員工觀念，變原來的被動服務為主動服務，把物業服務做好、做精、做細，讓業主滿足，從而達到合同期滿后繼續簽約的目的，以此鞏固自己的基本物業，解決企業的基本生存問題。

一些做得好的改制物業管理企業，確實把這一塊打造得格外“靚麗”。他們認為，現有物業是安身立命的根據地，是企業發展的基礎，這塊做不好，既難保證合同期滿后繼續簽定，更談不上外接業務。在現實中，被自己“爹媽”炒魷魚的改制企業并不鮮見。

二要利用較好的管理基礎優勢。管理基礎是一個企業綜合水平的體現，試想，假如一個企業連最基本的管理臺帳、管理制度都沒建立，能說他們的管理規范有序嗎?能說他們有發展的潛力嗎?答案是否定的。作為轉制企業，在這方面有著得天獨厚的優勢，經過長期的考核、整頓下，已經建立了一套行之有效的管理基礎，將這些移植到轉制后的企業中，加以不斷調整、充實，就會形成一套十分完善的物業管理體系。因此，轉制企業要利用好這筆寶貴的資源，也許會在對外承接業務方面，得到意外的驚喜。

物業管理企業要在社會上承接業務，參加招投標，首先就要制定一套標書。而這套標書的大部分內容，主要是管理體系。因為業主從你的管理體系中，可以看出物業管理企業的管理水平和能力，在貨比三家后擇優而定。這就說明了物業管理體系的重要。

三要充分發揮知名度優勢。轉制企業的知名度優勢，是一般物業管理企業難以企及的。眾所周知，名氣就是財富。無論是一個企業，還是一個企業家，知名度的大小決定著他們價值的大小。一個名牌企業、企業家的身價，要比普通的企業、企業家高出多少倍。

作為改制物業管理企業，應充分利用自己的知名度優勢，積極參加社會活動，尤其是要多參加一些競標活動。因為有名氣，在參加這些競標的過程中，能夠[FS：PAGE]更多的引起業主對企業的注重。曾有一位名牌物業管理企業的老總告訴筆者，他們在主城區承接的一個約 20 萬平方米的高檔樓盤，開發商就沖著他的知名度而來的。

四要充分發揮“三產優勢”。“三產”是第三產業的簡稱，主要是指服務業。轉制物業管理企業開辟“三產”，與一般物業管理企業相比，有著許多優勢。例如，在現有的物業管理范圍內，開展一些物業管理合同中沒有約定的活動內容，進行適當的收費，既方便了廣大業主，也彌補了主業收入的不足。

轉制物業管理企業究竟該開展哪些“三產”業務呢?筆者認為，這要因企業所管物業的具體情況而定。一般來說，可開展“家政服務”、“房屋代租代售服務”、“小孩托管服務”等。在重慶的轉制物業管理企業中，開辟第三產業而又做得較為出色的還不少，他們是轉制物業管理企業學習的榜樣。

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