2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第四節(jié)　物業(yè)使用與維護(hù)

在物業(yè)的使用和維護(hù)中，各方面反映比較強(qiáng)烈的問題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題;占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項(xiàng)維修資金制度問題;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當(dāng)，會(huì)侵犯多個(gè)業(yè)主、甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實(shí)踐中，由于此類問題處理不當(dāng)造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴(yán)重的還造成居民生命財(cái)產(chǎn)損失等惡性事故，社會(huì)反響極大。因此，這些問題既是物業(yè)使用和維護(hù)過程中的平常事，又是事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定和居民生命財(cái)產(chǎn)安全的大事。為此，《條例》對(duì)各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范。

一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。因此，無論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。但是，因原規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理或?qū)嶋H需要，存在確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的客觀情況。為保證城市規(guī)劃的有序進(jìn)行和防止對(duì)公共利益造成侵害，對(duì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

由于改變公共建筑和共用設(shè)施用途可能影響到物業(yè)管理企業(yè)的正常管理，因此《條例》要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)調(diào)整管理方案。如果變更用途涉及物業(yè)管理企業(yè)合同權(quán)益，雙方還應(yīng)就有關(guān)權(quán)益作出相應(yīng)調(diào)整。

由于物業(yè)公共建筑和共用設(shè)施屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有，因此物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)決定改變公共建筑和共用設(shè)施用途，確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。關(guān)于改變公共建筑和共用設(shè)施用途應(yīng)當(dāng)辦理的具體手續(xù)，其他法律法規(guī)已有相應(yīng)規(guī)范，因此《條例》只是強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。例如，根據(jù)《公共文化體育設(shè)施條例》規(guī)定，確需改變公共文化體育設(shè)施用途的，有關(guān)地方人民政府在作出決定前，應(yīng)當(dāng)組織專家論證，并征得上一級(jí)人民政府文化行政主管部門、體育行政主管部門同意，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)。涉及大型公共文化體育設(shè)施的，上一級(jí)人民政府在批準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì)，聽取公眾意見。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為業(yè)主共同利益而建設(shè)，因此無論業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。然而，物業(yè)管理活動(dòng)中臨時(shí)占用、挖掘道路或場地的情況又是客觀存在的，有時(shí)也是必須的。對(duì)于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的情況，為加強(qiáng)管理和保護(hù)公共利益，當(dāng)事業(yè)主不得擅自實(shí)施占用、挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，也必須征得業(yè)主委員會(huì)的同意，不得擅自施工。無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場地，均應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視管線和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的承擔(dān)是一個(gè)存有爭議的問題。在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主或者供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位承擔(dān)相關(guān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的做法都有。為此《條例》明確規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備時(shí)，有可能需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地。為了切實(shí)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》也明確規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和住房制度改革的不斷深人，人民生活水平不斷提高，居民個(gè)人擁有房屋的比例越來越高，相應(yīng)的房屋裝修活動(dòng)日益普遍，規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國的房屋尤其是住宅，多數(shù)屬于群體式類型。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位，包括內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等;單幢樓或者小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。不當(dāng)?shù)姆课菅b飾裝修活動(dòng)會(huì)導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到相鄰房屋的結(jié)構(gòu)安全和其他居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，甚至影響到整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序。因此，為了維護(hù)公共安全和公眾利益，有必要對(duì)房屋裝飾裝修行為予以規(guī)范。

裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。例如，裝修噪聲可能會(huì)影響相鄰業(yè)主的生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)的裝修行為會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅、不及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾會(huì)破壞小區(qū)環(huán)境等。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。鑒于此，《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)。

業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)，不得有違反法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主公約明文禁止的行為并應(yīng)該盡到合理的注意義務(wù)。考慮到業(yè)主對(duì)相關(guān)法律法規(guī)并不一定很了解，對(duì)房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)并不一定都清楚。《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。一是可以幫助業(yè)主更好地裝飾裝修房屋;二是可以起到預(yù)防作用，避免出現(xiàn)違法裝修或者裝修擾民的情況。

五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定

《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向。

利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得相關(guān)業(yè)主的同意是因?yàn)榻?jīng)營行為可能對(duì)其權(quán)益造成影響。例如，在業(yè)主窗戶下設(shè)置霓紅燈廣告，就可能會(huì)影響業(yè)主的休息。這里的相關(guān)業(yè)主，主要是指直接受到經(jīng)營行為影響的業(yè)主。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得業(yè)主大會(huì)的同意是因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。利用與全體業(yè)主利益密切相關(guān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備來從事經(jīng)營活動(dòng)，自然應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會(huì)的同意。

利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容決定的。物業(yè)管理企業(yè)是由全體業(yè)主選聘的，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理服務(wù)任務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)要從維護(hù)全體業(yè)主合法利益和有利于更好的提供物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)，發(fā)揮其對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)管理區(qū)域全面情況比較熟悉和具有一定的技術(shù)、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的特長，全面分析考慮利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營是否安全可行并符合全體業(yè)主的合法權(quán)益。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)不得借機(jī)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的私人經(jīng)濟(jì)利益或者達(dá)到自己的目標(biāo)。

關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用問題，各方面的認(rèn)識(shí)比較一致，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金。主要理由有兩點(diǎn)：一是收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);二是住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。同時(shí)，為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。

需要說明的是，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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