《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

物業管理企業的兼并

物業管理企業通過兼并和重組的方式達到外部擴張的目的。這既是擴張的一條便捷之道，也是一條高風險之道。兼并可使企業的組織形式迅速“膨脹”，但最終目的仍然是為企業效益的擴張搭建平臺。因此，企業間的互相兼并既要考慮能從被兼并方得到什么，也要考慮能給予對方什么;給予的內容包括品牌、資金、市場網絡、管理機制、一位優秀的企業經理等。如果從對方中既得不到，又無法給予對方，則兼并行為就不可實施。

兼并的一般程序

確定兼并目標：尋找兼并目標的途徑有三：一是在新聞媒體上公開“招聘‘’目標企業;二是廣泛搜尋信息從中選擇;三是通過行業主管部門、工商部門、銀行等對企業比較熟悉的機構牽線搭橋。

可行性論證：進行可行性論證是企業并購成功的關鍵因素之一。在進行論證之前，要成立由各方面專家組成的論證小組，多方咨詢，并盡可能從對方得到詳盡的信息。可行性論證要重點關注：財務問題，包括企業收益，未在資產負債表中反映的問題，兼并后企業的財務狀況和經營狀況預測等;管理和兼并問題，包括職工業績的考核和獎勵辦法等;企業管理;管理信息系統;職工福利，包括己退休職工福利的債務責任等;有關法律等問題，包括被兼并企業是否受到過法律訴訟、債務、環境%中大網校%、保險等。對兼并目標企業提供的材料須進行調查、核實，對有出入的問題要論證清楚。論證小組經過詳細的調查論證，然后撰寫可行性分析報告供企業領導決策。

討論方案并報請批準：公司董事會、股東大會討論兼并方案，如確定兼并后則形成決議，對需要各級政府部門批準的則提請審批。

資產評估：一般可聘請國家認定的有資質的專業資產評估機構進行評估，評估的結果可作為資產轉讓的底價。同時，還要確定處理債務、合同的辦法。然后雙方即可商定兼并價格。

協議的簽訂和履行：在上述工作程序的基礎之上，即可簽訂明確雙方權利與義務的兼并協議。協議應報政府相關部門審批，并通過法律公證。在協議規定的期限內辦理交接手續。協議生效后，雙方要向工商管理部門等政府主管單位申請辦理企業登記等手續。兼并完成后，可對外發布兼并公告。

物業管理企業兼并的形式

限于物業管理的目前狀況，達到完全的市場化兼并還不具備時機。因此，物業管理企業間的兼并既可以進行“準兼并”(如持股滲透、品牌連鎖等)，也可嘗試和探索“完全兼并”的形式。

持股滲透：通過參股達到擴張市場的目的，并通過各種途徑獲利。通過投資參股，與對方建立一種關系，可以向對方推薦企業其他的獲利技術，如向其提供樓字智能化技術，提供電梯維修保養業務等。同時，從所投資的公司利潤中分紅。等條件成熟，即可達到完全控股。

在選擇持股滲透的公司類型上可以不限制，以有優秀發展方向的各類型物業管理企業為主。關鍵在于己方是否能準確識別并滿足對方的需求。

這種擴張方式在資金的安全上有一定的風險。在企業品牌的延續方面，因對方亦屬已運作的市場物業管理機構，故風險相對較低。

品牌連鎖：用特許加盟的方式，將目標企業統一到一個品牌中來，從而實現名義上的“準兼并”，并因此而形成企業集團。這種兼并方式要求被兼并方保持人、財、物等組織與經營形式的相對獨立，但在管理與服務的模式和品牌的使用上需歸于統一。品牌連鎖既可在物業管理企業間進行，也可擴展到與物業管理有關聯的專業公司區域，如保安公司、保潔公司、園林綠化公司、設備維修保養公司等。此外，還可跨地區、跨行業進行品牌連鎖。

完全兼并：兼并方統籌兼顧，資源重新分配。尋求尚未有獨立的市場、規模較小、而又有發展欲望的小型物業管理企業，通過兼并的方式，占有對方現有的物業市場;或將之改造成企業的人才基地或專業化公司之地，或通過對其輸出其他獲利方式(如電梯維修保養業務)而獲得收益。如若兼并對象屬優良資產，即便企業沒有資金實力，也可通過貸款的方式獲取資金以實現兼并。當企業有足夠實力的時候，即可考慮兼并一些較大規模的知名品牌物業管理企業。

兼并對象所管理%中大網校%的項目如果存在業主大會和業主委員會，則能否保持項目在兼并后不會流失是關鍵環節。完全兼并的選擇對象，其市場管理項目一般不應是多個業主特征的住宅區，而應以單個或少數業主為特征的物業，且此物業管理企業與該項目關聯程度較高，即不會因兼并而發生項目的另外轉移。

物業管理企業在選擇可供完全兼并的目標對象時，可關注以下類型：已改制但運作不理想、正在改制且尋求新的支持、尚未改制但有改制需求的國有中小型專業物業管理企業;中小型國有地產公司(僅開發1～2個項目)投資的物業管理公司且有改制需求的;各類型地產公司僅以物業部等機構形式存在又有業務擴展需求的;房管所改制的物業管理企業;沒有正式注冊或沒有取得資質的牧業管理機構。等等。

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（責任編輯：中大編輯）

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