2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第二節　美國物業管理

美國的物業管理已有70年左右的歷史，其發展已日臻成熟。美國物業管理的法規制度比較系統，組織機構穩定，從業人員數量可觀、素質較高。這與美國房地產業在整個國民經濟中所占的重要地位是分不開的，美國房地產業總值約占國民生產總值的10%～15%，全國三分之二的有形資產是房地產，其中土地占30.2%，房產約占50%，房地產投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產業有關的工作，包括物業管理工作。

一、物業管理從業人員資格及其培訓

(一)物業經理的職位層次

美國物業經理職位分為三個層次：

物業管理的最高層次為資產經理(Asset　manager)，主要負責地區物業發展戰略規劃，進行市場調研，確定物業的投資方式。

其次是物業經理(Property　manager)，該職位屬于中間層次，其主要職責是負責聯系相關代理商，擬訂物業財務報表，做廣告、物業招租等。

最低層次是樓宇經理(site/building　manager)，其職能相當于酒店里的住店經理，負責樓宇的日常管理工作，但一般不與小業主或租戶發生聯系。

目前美國物業管理經理三個層次的界限逐漸定成兩個層次，即資產經理與物業經理逐漸合二為一，而物業經理的一部分職能，也逐漸轉由樓宇經理負責。

(二)物業管理從業人員資格認定與培訓

美國物業管理從業人員資格認定，主要由全美物業管理協會(IREM)進行。目前，美國有三種資質的認定：

注冊物業管理經理(Certified　Property　Manager，簡稱為CPM)。主要是指管理大型居住、商業、零售或工業物業或者綜合物業，并且對管理的物業成效負責的管理者。

合格樓宇經理(Accredited　Residential　Manager，簡稱為ARM)。主要是指管理一些住宅物業，如受政府補助的中低收入者居住的公寓、私房業主的活動或共管協會(相當于中國的業主委員會)、獨立家庭住宅或活動住宅庭院，并且主要負責場所管理的管理者。

合格管理公司(Accredited　Manager　Organization，簡稱為AMO)。主要是指房地產管理公司，或是房地產公司中的物業管理部門。

1.如何成為一名注冊物業管理經理(CPM)

(1)申請成為CPM候選人。CPM是美國高資格物業管理專業人士的重要標志。這一職銜是IREM授予房地產管理領域中的杰出人物。要想成為一位CPM者，先要成為一名CPM候選人。CPM的候選人條件是：

①提交一個CPM候選人申請，一般申請費用為幾百美元，并不予退還;

②有高中畢業證書并且已到了法定年齡;

③申請時正在從事物業管理行業，并且至少有12個月的合格的物業管理經歷;

④持有物業管理許可并提交復印件，沒有許可的要提交未被要求持有的原因;

⑤同意物業經理職業道德規程;

⑥取得當地IREM分會的同意。

一旦被批準成為CPM候選人，可以在最短一年和最長十年達到所有要求并被批準成為CPM成員。

(2)CPM的注冊。當從CPM候選人批準成為CPM正式成員后，還必須達到IREM的要求，成功地進行注冊。IREM采取計算分數的方法來注冊CPM。IREM要求成為CPM總共需要260分。其中，160分為規定分和100分為可選分，并還應滿足其他要求。以下是IREM為取得CPM的候選人提供必須通過或擁有的取得CPM分值的八個方面：

第一，經過IREM物業管理課程培訓(可取得30規定分，等于100可選分)。

所有CPM候選人可根據自身的特定教育需求來確定自己的培訓路徑。每個候選人至少需要30分的IREM課程分數，以及附加分來完成此項要求。主要課程有物業維護、運營與管理、物業經理的人力資源開發戰略、多家庭物業的營銷與出租戰略、物業經理應了解的財務計算與金融戰略、房地資產的金融與估價戰略、測評房地資產的性能、房地資產決策中投資標準應用、撰寫與使用物業管理計劃等。

第二，取得CPM證書考試合格(30規定分)。

所有候選人應通過一項證書考試，以便獲得完整的CPM職銜。考試的內容為實踐經歷和課程培訓的知識。

第三，撰寫一份物業管理計劃論文(20規定分)。

撰寫人需要準備一份管理計劃論文，使IREM能夠認識候選人從IREM所學到的管理知識以及候選人自己的專業經歷。候選人依據IREM的詳細指南自選真實物業撰寫計劃。

第四，道德考評(20規定分)。作為候選人，且后來成為CPM成員，需要承諾贊成CPM的職業道德。另外，還需要參加與通過IREM的道德課程。

第五，職業經歷要求(60規定分，等于100可選分)。

工作經歷是CPM職銜整體構成所需要的部分。IREM要求，候選人合格的物業管理的每個月經歷等于一個規定分，5年等于60規定分。

第六，正規大學教育(90可選分)

①大學學位：司獲得70分;

⑦大學課程：17門特定學科中任意學科的每門課程5分，每科一門。

第七，其他繼續教育(等于100可選分)

候選人參加并成功地完成其他專業房地產協會的課程，可獲得選分。

第八，其他職銜(20可選分)

候選人擁有任何一項認可的房地產職銜，例如CCIM、PRA、CSM、PCAM等，就可獲得20可選分。

2.如何成為ARM

ARM代表合格樓宇經理。該職銜由IREM授予管理住宅物業的專家。ARM候選人主要是負責管理出租公寓綜合樓、出租活動住宅、出租共管住宅、出租單棟家庭住宅、一居室公寓等。

(1)成為一個ARM的申請者

①提出ARM申請，并交一定的申請程序費;

②作為ARM申請者，候選人可以保留申請資格5年，在此期間內達到所有要求并被批準成為ARM資格。

(2)成為一個ARM。

要成為一個ARM，要滿足以下4個條件：

第一，IREM教育。候選人需要至少5分的IREM課程分數。建議課程有：管理房地產維護運營(分值：2)、房地產經理的基本營銷與出租知識(分值：2)、多家庭物業的營銷與出租戰略(分值：2)、房地產經理的基本預算與會計學知識(分值：2)、成功的場所管理(分值：5)。

第二，所有ARM候選人應通過一次考試以獲得ARM職銜。這些項目有：維護運營、營銷與出租、合法與風險管理、人力資源管理、金融操作、道德。通過考試，可在這些領域證明候選人作為住宅房地產經理的專業能力。

第三，遵守職業道德。ARM候選人需要承諾贊成合格樓宇經理的職業道德。

第四，經歷。ARM候選人需要至少符合以下兩項經歷要求：1)最低住宅管理要求;2)不同住宅類型的最低組合。以上兩項要求IREM有詳細規定。

3.如何成為合格的管理公司AMO

AMO代表合格的管理公司，該職銜由IREM授予物業管理公司。

(1)成為AMO的第一步是提出申請，并交一定的申請程序費;

(2)如果符合下面的標準，候選公司便可成為AMO。

第一，一位執行CPM負責。如果候選公司有一位CPM負責房地產經營管理，且在申請AMO程序前該人已在此職位上至少180天，則候選公司符合要求。該人系AMO公司的執行CPM。

一位稱職的CPM應主要負責提供公司的房地產管理服務及發展公司的房地產管理策略與計劃。

第二，完成IREM教育。候選AMO公司的執行CPM應成功地完成特定的IREM課程，以達到AMO的教育要求。設定這些執行課程用于增加有工作經驗的物業經理的技能且內含提高決策能力的范疇。

規定課程：房地產管理公司的商業開發戰略

可選課程：利用客戶期望值來提升房地產管理業務

第三，道德要求。擁有AMO頭銜的公司必須對遵照道德規章作出職業承諾，該規章由IREM嚴格執行。申請AMO程序，候選人的公司及所有雇員需要承諾贊成合格的AMO管理公司的職業道德。

第四，商業穩定性。為展示相關經驗與商業穩定性，在申請AMO程序前，候選公司需要已從事房地產管理行業3年。在此期間，候選公司的經歷限制：至多一次名稱變更;一次或少于一次50%的公司股權和所有權變更。

第五，保險保證。候選AMO公司必須滿足最低保險要求，即：一項保險契約覆蓋公司全部雇員和業主，數值上等于公司月毛收入的至少10%，最低價值10000美元及最高價值500000美元。

第六，運營與金融標準。要證明候選公司有高水準的經營與金融，申請AMO程序時應出具一張不受限制的銀行存款支票。另外，候選公司管理用的表格，包括給業主的收支財務報表，一份關于公司業務與服務的簡要介紹，均應提交作為申請程序的一部分。

第七，分辦事處名單。AMO證書應用于公司的主要辦事處和公司的每一個運作業務的分辦事處。在候選人的AMO申請表上，候選人應提供候選人公司所有分辦事處的清單。

第八，其他標準。

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（責任編輯：中大編輯）

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