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2012年物業(yè)管理師基本制度與政策:業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容

發(fā)表時(shí)間:2012/3/9 16:42:07 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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(四)業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容

為推動(dòng)建立業(yè)主自我管理與自我約束的機(jī)制,維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,方便建設(shè)單位的參照與使用,2004年9月建設(shè)部發(fā)布了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》,明確了業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容:

1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況

(1)物業(yè)的自然情況

說(shuō)明物業(yè)的名稱和坐落地址,物業(yè)的名稱應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準(zhǔn)。

明確物業(yè)類型,物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分,如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。

以城市規(guī)劃部門審定的數(shù)字為準(zhǔn),明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。

以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準(zhǔn),明確物業(yè)管理區(qū)域的四至,說(shuō)明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標(biāo)。

(2)物業(yè)權(quán)屬情況

建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主臨時(shí)公約中對(duì)業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán),區(qū)分單幢建筑內(nèi)容和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容分別列明。

由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等;由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備,包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等。

由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,包括圍墻、綠地、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房,等等。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有些建筑物或建筑部位,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位并不出售,而是留作出租或自用,這部分物業(yè)所有權(quán)可以屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有。為將這部分物業(yè)與業(yè)主享有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)明確界定區(qū)分,避免日后產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議,應(yīng)要求建設(shè)單位對(duì)自己享有的物業(yè)產(chǎn)權(quán),也在業(yè)主臨時(shí)公約中明示,例如留作自行經(jīng)營(yíng)或出租的地下車庫(kù)、小區(qū)會(huì)所等。建設(shè)單位在行使保留部位和設(shè)施設(shè)備所有權(quán)時(shí),不得影響和危害物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。

2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定

物業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)范疇,與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)比較,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行使與相臨不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人的權(quán)益關(guān)系密切。

例如業(yè)主在家里存放大量易燃易爆物品,就會(huì)給鄰里的安全造成危害,業(yè)主將物品存放在公用通道,就會(huì)給鄰里的通行造成妨礙等。因此,法律要求不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人尊重相鄰權(quán),不得因自身行使所有權(quán)而對(duì)他人合法權(quán)益造成妨礙或損害。

我國(guó)《民法通則》對(duì)相鄰權(quán)原則有明確規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”

業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)以下事項(xiàng)作出約定:

①業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);

②業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系;

③業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后,報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)管理企業(yè)。

(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定

總結(jié)房屋裝飾裝修中普遍存在的問(wèn)題和管理經(jīng)驗(yàn),業(yè)主臨時(shí)公約可在以下幾方面規(guī)范房屋裝飾裝修活動(dòng):

①業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。

②為保證物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護(hù)業(yè)主裝修材料的安全,業(yè)主裝修房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。

同時(shí),由于業(yè)主裝修房屋會(huì)產(chǎn)生不良噪音,因此為不影響其他業(yè)主的正常生活或經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時(shí)間,并要求業(yè)主在其他時(shí)間不得施工。

如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用情況,或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的情況,裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀并向受害業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

③要求業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),沒(méi)有預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝,并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定

主要應(yīng)包括以下內(nèi)容:

①業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改;

②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定;

③在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定

針對(duì)物業(yè)管理中業(yè)主經(jīng)常出現(xiàn)的違規(guī)行為,業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)業(yè)主使用物業(yè)的禁止性行為作出規(guī)定:

①損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途;

②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地,擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;

③違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn);

④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

⑤違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質(zhì),發(fā)出超標(biāo)噪聲;

⑥擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

⑦利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);

⑧違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的有關(guān)約定。

3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則

(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助

業(yè)主對(duì)物業(yè)自用部位和自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)行為,不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè),確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主自用部位時(shí),應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要的配合。

如果相關(guān)業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)物業(yè),相關(guān)業(yè)主對(duì)因此造成的物業(yè)損壞或其他損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及賠償責(zé)任。

對(duì)于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況,業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時(shí)進(jìn)人相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),但又無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的,物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說(shuō)明情況,并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方,例如居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、派出所、鄰居,進(jìn)入相關(guān)業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),但事后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。

(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)

業(yè)主的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)如果確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意,以便建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)采取必要措施,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)所、道路的安全與正常使用,最大限度的減少給其他業(yè)主帶來(lái)的不便。

業(yè)主還應(yīng)當(dāng)抓緊維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng),在約定的期限內(nèi),恢復(fù)公共場(chǎng)所與道路的原狀。

物業(yè)使用中,如果出現(xiàn)安全隱患,例如可能出現(xiàn)的房屋與設(shè)備設(shè)施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業(yè)主合法權(quán)益的情況,無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè),責(zé)任人都應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告并采取有效措施消除隱患。

(3)保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理

業(yè)主臨時(shí)公約生效期間,物業(yè)大多處于保修期內(nèi),因此建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。如果建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù),業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。

專項(xiàng)維修資金是物業(yè)共用部位大中修和設(shè)備設(shè)施更新改造的資金來(lái)源,關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主臨時(shí)公約中必須明確約定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定數(shù)額與比例繳存、儲(chǔ)備專項(xiàng)維修資金,并按照政府規(guī)定管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

4.涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)

(1)全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利

以示范文本為例,業(yè)主可以在以下兩方面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)授權(quán):①配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理、共用秩序和環(huán)境的維護(hù)等方面規(guī)章制度;②以批評(píng)、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

(2)業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的物質(zhì)基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主只有按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,才能保證物業(yè)管理與服務(wù)的正常進(jìn)行。這是業(yè)主臨時(shí)公約中業(yè)主必須承諾遵守的一項(xiàng)內(nèi)容。

(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定

因開(kāi)展經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)權(quán)益遭受損害的業(yè)主,應(yīng)該得到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的投資主體應(yīng)該得到合理回報(bào),物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人是全體業(yè)主,因此經(jīng)營(yíng)收益歸屬全體業(yè)主,應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資

(責(zé)任編輯:中大編輯)

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