《物業(yè)經營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

關于物業(yè)管理經營的分析和思考

一、經營是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路

物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，較低的行業(yè)風險和較低的行業(yè)門檻吸引了大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，推動了物業(yè)管理的市場化進程。物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。誠然，管理和服務是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎。但是，提供優(yōu)質的管理和服務應是物業(yè)管理企業(yè)經營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題，達到社會效益、環(huán)境效益與經濟效益并重的良性發(fā)展的目標。

并且，物業(yè)管理企業(yè)忽視經營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸，并反過來影響服務質量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。

隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發(fā)展，經營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經營將是一條必由之路。

二、物業(yè)管理經營概念

物業(yè)管理經營可概括為兩個方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業(yè)管理委托期內這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的服務。

物業(yè)管理經營的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過對管轄物業(yè)經營與管理的合力運行，更好地體現物業(yè)管理，實現物業(yè)保值、增值的重要功能。

物業(yè)管理經營運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。物業(yè)公司的經營在提高企業(yè)經濟效益的同時，還促進了物業(yè)的市場流通，挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益，并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。

三、物業(yè)管理經營的特點

物業(yè)管理經營是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報的實現過程非常復雜，存在諸多變數。業(yè)界有專家斷言“物業(yè)管理經營水平代表一個城市最先進的物業(yè)管理水平”。

(一)、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價值，從而獲得經營場所或出租場地，通過經營實現其最大效益。

(二)、復雜性。表現為設備配套復雜、業(yè)主或使用人構成復雜、對外關系復雜、環(huán)境復雜等。

(三)、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護、安全消防、清掃保潔等基本服務內容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務運作，而且還需解決配套問題和商務服務、娛樂服務等。

(四)、創(chuàng)造性。物業(yè)經營本身就是創(chuàng)造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。而且經營方式和營銷理念也要隨時需創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向。

(五)、品牌性。物業(yè)經營要獲取最大商業(yè)價值，關鍵在于社會消費群體對本物業(yè)場所的知曉程序、美譽度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業(yè)經營獲取收益的各方面達成共識，形成共同的價值觀和服務理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

另外，物業(yè)經營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

物業(yè)管理經營面臨的難點是市場培育難、經濟繁榮難、安全防范難、設備運行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費者的利益關系難。

四、物業(yè)管理經營的需求分析

物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。

1、國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經營概念。美國物業(yè)管理行業(yè)大多數企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經濟效益得到充分的發(fā)揮。香港物業(yè)管理企業(yè)無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優(yōu)勢占領市場，寓經營管理于服務之中，體現出卓越的專業(yè)水準和競爭實力。

2、國內市場對物業(yè)管理經營需求旺盛。

房地產市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經營提供了廣闊的市場基礎。

(1)租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主——出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。

(2)適應性作為房地產開發(fā)的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發(fā)周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規(guī)劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。物業(yè)公司具體組織實施這一工作，如果操作得當，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)公司帶來豐厚的回報。

(3)物業(yè)管理的策劃，已成為房地產營銷的一個重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產營銷策劃，通過設計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業(yè)管理方案，將建筑設計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中。房地產開發(fā)商已充分認識到了這一點。

(4)房地產開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現也為物業(yè)管理企業(yè)的經營提供了大量的機會。

居民需求的變化

(1)隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當作財產來對待，更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面對物業(yè)管理提出了需求。

(2)隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。

物業(yè)管理及相關產業(yè)的發(fā)展

(1)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關業(yè)務或工程。

(2)隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經營行為既為同行業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自己開辟了新的市場。

3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理更缺乏合理的規(guī)劃和經營。當前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏對物業(yè)的管理，更渴望對其物業(yè)理想的經營，這種普遍現象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強營銷意識，提高經營水平，管好樓，還要盤活樓。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業(yè)微利的現實和海外兵團的綜合優(yōu)勢而承受更大的市場壓力。

五、物業(yè)管理經營的利弊分析

從目前的實踐看，物業(yè)管理經營的有利之處主要體現在：首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要;其次更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率;再次，擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。

物業(yè)管理經營面臨的問題有：一是壓力大，物業(yè)管理企業(yè)承擔了一項物業(yè)的經營管理權，同時也承擔了物業(yè)經營的義務，而物業(yè)租賃及交易成本的波動，相應地加大了物業(yè)管理公司的經營壓力;二是風險大，一塊物業(yè)的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業(yè)隊伍困難，物業(yè)經營是一項極為專業(yè)的工作，不僅富有實戰(zhàn)經驗的人才難覓，而且有了人才，形成一

（責任編輯：中大編輯）

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