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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第四節　房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制

一、共用設施設備外包的選擇

由于技術的不斷發展。共用設施設備的技術含量、復雜化程度也越來越高，對物業管理企業的設施設備管理提出了更高的要求。為了達到最佳和最經濟的管理狀態，實現共用設施設備系統的維護、保養，物業管理企業要進行綜合的評估確認，在此基礎上選擇和確定適合本企業特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

(一)項目外包分析

如果物業管理企業采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：

(1)物業管理企業的管理規模；

(2)所管物業中共用設施設備的復雜程度及數量情況；

(3)設施設備的生產年代、技術先進程度；

(4)政府部門對此類設施設備系統管理的技術、標準要求；

(5)自行管理此類設施設備的技術難度、管理風險大??；

(6)設施設備生產廠家的技術服務情況，包括維修網點的分布、服務及時性、技術壟斷程度等；

(7)市場上此類設施設備管理維護技術人員的供求情況、社會平均工資水平；

(8)本地市場能夠提供系統分包服務的專業機構發展的成熟度，2012年物業管理師考試時間包括從業機構數量隋況、技術水平、服務價格、業務規模、企業信譽、經濟實力等。

(二)承包方評估

如果需要將設施設備業務實行外包管理模式，就應選擇在服務質量和服務價格方面均滿足企業需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：

(1)企業品牌狀況；

(2)企業規模；

(3)資信信譽；

(4)技術能力(是否具備相關許可、技術資質證書等)；

(5)企業質量保證能力(如是否有質量保證體系)；

(6)管理維護計劃、標準；

(7)預算價格、付款方式。

在評估時應注意：選取多家單位進行綜合價格比較；同等條件下原承包方優先；不以價格為惟一選擇標準；評估參與人與承包方有特殊關系時應予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據分包項目的內容，選擇采取資料審核、現場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。

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