公眾號:mywangxiao
及時發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復習經(jīng)驗
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
第五節(jié) 香港物業(yè)管理
一、房屋的維修、保養(yǎng)與管理
(一)公共屋村
香港房屋委員會非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年,屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進行磋商,按緩急程度和資源許可,安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說,由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費用已全部包括在租金中,因此,如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜,只需按規(guī)定繳租金,不必再付管理費,房屋的維修和養(yǎng)護可分為兩類:
1.經(jīng)常性養(yǎng)護
房屋委員會每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件,屬于經(jīng)常性養(yǎng)護的工程占98%,而費用僅占養(yǎng)護和維修總費用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護的內(nèi)容包括:疏通下水道,修理破裂的上水管道,修理平頂漏水,調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護的項目中,房屋委員會規(guī)定:90%的項目須在18天內(nèi)完工,其中22%的項目在3天內(nèi)完成,51%的項目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時進行,管理人員須在損壞處張貼告示,告知住戶修理工程將在何時施工,何時完工。他們認為,迅速處理損壞之處,不但可增進與住戶的良好關(guān)系,還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識的破壞。
公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護,由各屋村管理處人員負責安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓練,他們能夠處理發(fā)生的任何損壞,安排每日需要進行的修理工作。管理人員每天都要巡視,如發(fā)現(xiàn)損壞,須立即填寫?zhàn)B護單,安排人員進行修理。如損壞是重大緊急的,就先指示屋村管理處的工人進行應(yīng)急修理,然后交由保養(yǎng)工程承造商維修,管理處的工人只負責維修較小規(guī)模的損壞。
住戶如發(fā)現(xiàn)損壞,可在管理人員巡視房屋時報告,或親自前往屋村管理處,或打電話報告屋村管理人員。當管理人員接到報告時,應(yīng)往現(xiàn)場查勘損壞的性質(zhì)程度。通過現(xiàn)場查勘,管理人員可決定如何安排修理工作,決定修理費用由誰負責。
當工人進行維修時,若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護單上填寫的不同時,應(yīng)向屋村管理人員報告,以便避免錯誤或拖延施工和完工后費用上的糾紛。
維修工作完成后,屋村管理人員必須到現(xiàn)場,視察工程是否按養(yǎng)護單完成,材料的使用量等,這樣可作為對保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù),避免付款時發(fā)生糾紛。
2.預定計劃的維修
計劃維修占保養(yǎng)工程的2%,而費用占維修和養(yǎng)護總費用的90%。計劃維修工程每年約有4000件,如定期粉刷房屋的外墻,重新油漆欄桿,調(diào)換水管,清洗飲用水箱等。計劃維修周期,一般為5年,由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負責,審定工程的需要、設(shè)計和施工。計劃維修工程采用投標的方式,由維修承造商負責。
對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責任,規(guī)定為:一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負責。對于內(nèi)部裝置,如屬于正常損耗,或工程本身處理不當,或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞,也由業(yè)主負責。一切因住戶不小心、疏忽、錯誤使用而引起的損壞,包括意外的損壞,均由住戶負責維修費用。
在房屋的養(yǎng)護和維修工程中,香港房屋委員會已廣泛采用電子計算機儲存和分析資料,如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計,監(jiān)督工程的進度,費用管理和統(tǒng)計,維修設(shè)計,安排工程之程序,物資管理和預防性保養(yǎng)工程施工的日期,并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進的儀器來檢查損壞,如采用電子探測器找出下水道位置,閉路電視檢查下水道淤塞等。
相關(guān)文章:
2013物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策考點
更多關(guān)注: 模擬試題 輔導資料 成績查詢 13年考試時間
(責任編輯:中大編輯)