2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

廈門市住宅區物業管理條例

第一章 總則

第一條 為規范本市住宅區物業管理，明確業主、使用人、物業管理企業及開發建設單位之間的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，創建整潔、安全、文明、舒適的居住環境，遵循國家有關法律、行政法規的基本原則，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱住宅區，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設施的居住小區、居住組團、商住樓等。住宅區的范圍由市建設行政主管部門會同有關部門劃定。

本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人和非業主的使用人。

本條例所稱物業管理，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理企業進行管理的活動。

第三條 市建設行政主管部門是本市住宅區物業管理的主管部門，負責組織實施本條例。

各有關行政管理部門在各自職責范圍內，協同實施本條例。

街道辦事處、鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行協調、監督。

第二章 業主自治管理

第四條 業主通過業主會議或業主代表會議選舉成立業主委員會，對住宅區物業實施自治管理。

第五條 業主會議由住宅區內全體業主組成。業主人數較多的，也可以推選業主代表，組成住宅區業主代表會議。

業主會議或業主代表會議(以下統稱業主會議)必須有代表百分之五十以上表決權的業主出席才能召開。

業主可以書面委托代理人出席業主會議，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

第六條 有下列情形之一的，在市建設行政主管部門和住宅區所在街道辦事處、鎮人民政府的監督指導下，開發建設單位應在六個月內，組織召開第一次業主會議，選舉產生業主委員會：

(一)住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十;

(二)房屋交付使用滿二年。

一個住宅區成立一個業主委員會。

第七條 業主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。

表決權按建筑面積每平方米一個表決權或每一份額一個表決權計。業主代表按所代表的表決權行使。

經持有過半數以上表決權的已入住戶提議，可推遲召開第一次業主會議，但須在提議中提出推遲召開業主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

經代表百分之二十以上表決權的業主提議，可以召開臨時業主會議。業主委員會應在接到提議后十日內就其所提議題召開臨時業主會議。

業主會議的決定，以出席會議的業主所代表表決權的過半數通過。

第八條 業主會議的職權：

(一)制訂和修改業主委員會章程、業主公約;

(二)選舉、撤換業主委員會的組成人員;

(三)決定住宅區有關公共利益的重大事項;

(四)聽取和審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當決定;

(五)決定聘請、解聘物業管理企業，并可授權業主委員會行使;

(六)審議公共設施專用基金的使用情況;

(七)其他應由業主會議行使的職權。

第九條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業主委員會登記申請書、業主委員會章程、業主委員會委員名單，向市建設行政主管部門辦理登記，市建設行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業主委員會成立日期。

第十條 業主委員會委員由業主會議在業主、直管公房和單位自管房的業主或其授權的使用人中選出。業主委員會根據住宅區規模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業主會議或業主委員會會議在委員中選舉產生。業主委員會對業主會議負責。

業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

第十一條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

(一)審議決定物業管理企業制訂的物業管理計劃;

(二)召集和主持業主會議，并報告年度工作;

(三)根據業主會議授權，與物業管理企業簽訂、變更或解除物業管理委托合同;

(四)審議決定物業管理企業提出的大中維修、更新改造公共設施的報告;

(五)審議住宅區物業管理服務費的收費標準;

(六)監督、指導、支持物業管理企業對住宅區的管理、服務工作;

(七)督促業主和使用人履行業主公約，交納物業管理服務費和房屋公共維修金;

(八)協調業主和使用人與物業管理企業的關系。

業主委員會不得直接從事以營利為目的的經營活動。

第十二條 業主公約由第一次業主會議制定。

業主公約是由業主承諾的、對全體業主具有約束力的有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。使用人應當遵守業主公約的有關內容。

第十三條 業主公約應當包括下列內容“

(一)業主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式;

(二)使用住宅區內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務;

(三)業主參與物業管理的權利;

(四)業主對業主委員會及物業管理企業的監督權;

(五)物業各項維修和管理費用的繳交;

(六)業主應遵守的行為準則;

(七)違反業主公約的責任;

(八)其他有關事項。

第三章 物業管理服務

第十四條 從事物業管理的企業必須持有市建設行政主管部門核發的物業管理資質等級證書，方可從事相應的物業管理服務。

物業管理企業資質等級標準由市人民政府制定，國家有關行政主管部門另有規定的從其規定。

第十五條 鼓勵業主委員會采用招標投標的方式選聘物業管理企業。

業主委員會應當與選聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內由物業管理企業報市建設行政主管部門備案。

物業管理企業可就受委托的專項業務聘用有相應資質的專營公司或專人承擔，可對業主委員會委托的項目進行經營。

第十六條 當事人在物業管理委托合同中約定的物業管理事項應當包括下列內容：

(一)房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

(二)住宅區內公共設施的使用管理、維修和更新;

(三)綠化、環境衛生管理服務;

(四)停車場地的管理;

(五)維護公共秩序;

(六)物業管理、更新費用的管理;

(七)物業檔案資料的保管和移交。

第十七條 在住宅區物業使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構;

(二)擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌;

(三)占用、損壞住宅區內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;

(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

(五)排放有毒、有害物質或發出超過規定標準的噪聲;

(六)不按指定地點停放車輛;

(七)法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

業主委員會和物業管理企業對住宅區內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

第十八條 任何單位和個人在住宅區內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、郵電通訊等管道管線，應按規定報有關部門審批，并與物業管理企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議后，方可施工。

第十九條 凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業主委員會委托物業管理企業進行修繕，其費用由業主承擔。

第二十條 住宅區的管理維修責任，按下列規定劃分：

(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔;

(二)房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業管理企業負責，維修費用按異產毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關費用;

(三)開發建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業管理企業負責，維修、更新改造費用從公共設施專用基金中支出;

(四)政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關行政管理部門或專業部門負責，也可委托物業管理企業承擔，并支付相應費用;

(五)住宅區內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門會同相關部門共同確定。

第二十一條 房屋公共維修金由業主繳納，按棟號或梯號專款專用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

公共設施專用基金由開發建設單位一次性繳納設立。

公共設施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

第二十二條 物業管理企業根據物業管理委托合同向業主、使用人收取物業管理服務費。

（責任編輯：中大編輯）