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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

【案例】物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識(工牌)的施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續。

【案例分析】未辦理相關手續進入物業區域施工的屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。

2．加強巡視，防患于未然

物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現違規違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

【案例】巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經了解得知是某業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖，并應事先申報，得到許可后方可施工。

【案例分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往會導致不安全因素產生。2012年物業管理師報名時間增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計權限。因此，需經專業設計單位進行設計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業管理方應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

3．控制作業時間，維護業主合法權益

物業裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業時間，避免影響其他業主和物業使用人的正常生活工作秩序。另外，還應針對不同的物業類型，制訂相應的管理規定，區別對待。

【案例】某高層寫字樓物業在國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

【案例分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

4．強化管理，反復核查

物業集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續。另一方面，要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現場的材料堆放是否安全；垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛生等。

【案例】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。

【案例分析】此案例表面上看是在巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發現問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發現違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。

【案例】裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。

【案例分析】裝修現場材料應堆放有序，施工人員不得在現場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火裝置。否則，應當勒令其停工整改。

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