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住小區地下室產權歸誰所有？

前不久，我所代理了一起關于居住小區公共區域經營權及經營收益的案子：某小區業主委員會將管理該小區的物業管理公司告上法庭，認為被告利用屬于業主所有的地下室進行經營，侵犯了全體業主的財產收益，要求法院判令被告停止對地下室的的經營行為，將地下室的經營權交給業主委員會，返還歷年的租金收入，并賠償全體業主的經濟損失。

在代理該案的過程中，我們發現不僅是業主、物業管理公司、開發商，甚至一些著名的專家、學者在居住小區的公共區域問題上都存在一些模糊的認識。那么，地下室的的經營權和產權究竟屬于誰所有？我們認為：地下室的經營權是依附于地下室產權的，誰擁有地下室的產權，誰就擁有地下室的經營權。

關于地下室的產權歸屬問題，應當從地下室的建設、銷售、分攤以及人防工程的權屬性質等多方面來分析，而不應從單一的或籠統的角度就認為地下室的產權歸業主或開發商所有。我們認為：在商品房銷售時，地下室中未分攤部位和空間的產權應屬于原建設單位――開發商所有；在商品房銷售時，地下室中已分攤部位和空間的產權應屬于全體業主所有；而地下室中人防工程的產權，應屬于國家所有，由政府的人民防空辦公室管理。上述觀點的理由是：

一、依據所有權原理，房屋所有權的取得，分為原始取得和繼受取得兩種，而居住小區的開發商作為房屋及輔助設施的建設單位，對于地下室的產權屬于原始取得。因為原始取得的方法之一就是通過生產而取得產品，開發商投資建成商品樓，就是通過生產方式原始取得了商品樓中全部房屋和空間的產權。而繼受取得是指因買賣、繼承、贈與等法律行為，使所有權發生轉移而取得的所有權，比如購房人通過購買商品房而取得所購買房屋的所有權。開發商將原始取得的包括商品房在內的房地產產品出賣給購房人，購房人按照合同支付價款后，取得了所購買房屋的所有權，成為該房屋的所有權人（業主）。但是，業主所取得的也只是所購買房屋及合同約定公攤面積的所有權，并沒有取得未購買和未分攤面積的所有權。因此，地下室中未分攤的部位和空間的產權并沒有轉移，仍屬于開發商所有。

二、通過現行法律、法規和事實情況也可以判斷出未分攤的地下室屬于原建設單位所有，而不屬于業主。以北京市為例：

1、依據《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的規定，可分攤的公用面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。這些規定說明了業主享有共同共有權利的范圍只是分攤的各種設施、設備用房，不包含地下室的其他部位和空間。 業主在買房時僅僅支付了分攤面積的價款，沒有支付未分攤面積的價款，因此，依據《民法》等價有償的原則，業主沒有支付未分攤面積的對價，當然就沒有取得未分攤部位和空間的產權。

2、依據《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的規定，不應計入的公用建筑空間是：作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營、自用的房屋。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》也規定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”從上述這些規定可以看出，地下室有大量的空間沒有分攤，也沒有出售給業主，是可以由開發商銷售或出租的。地下室中未分攤部位和空間并不屬于公攤面積，其所有權仍然屬于建設單位，建設單位有權對其自營、自用。

3、我們收集到了北京市一些商品房項目的《商品房買賣合同》及開發商與業主在購買商品房時關于分攤面積的約定，從實踐中也可以看出，業主不可能購得地下室的所有權。以北京市的商品房為例：大多數業主分攤并擁有共有權的公用部分只是：水箱間、水泵房、集水坑、風機房、管道間、電氣井、設備井、正壓送風井、電梯井、電梯前廳、過道、π接室、配電室、值班警衛室、垃圾間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。上述分攤的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分攤部位的產權并沒有發生變更，仍然屬于原始產權人――開發商所有。

4、法律、法規并沒有關于業主購買房屋后，就自動將開發商所有的未分攤和未出售的其他房產，都無償劃撥給廣大業主所有的規定。因此，業主并沒有可以無償取得地下室未出售及未分攤部位產權的法定依據。

三、依據實務中辦理產權的手續，也說明未出售、未分攤的面積不屬于業主。

實務中辦理產權先是由開發商辦理整棟樓房的產權，而后隨著商品房的銷售，各購房人取得自己所購買的房屋面積的產權，開發商在整棟樓房中的產權面積逐步扣減，未出售的產權面積，因所有權未發生變動，其產權仍屬于開發商所有。

業主購買房屋后，所辦理的產權證上登記的房產面積只含有其購房的套內面積和已分攤的面積，而不含有未分攤的面積和開發商還未出售的面積。故業主要求對自己產權證中不包含的部分行使占有、使用和收益的權利，沒有事實與法律依據。

業主購房僅僅支付了其購買房屋的套內面積和已分攤面積的購房款，并未繳納未分攤面積的購房款。因此，未分攤部分的所有權并沒有發生轉移，仍屬于原建設單位。

四、關于地下室中的人防工程的產權，按照《人民防空法》的規定，地下人防工程的產權歸國家所有，統一由各區、縣人民政府的人防辦進行管理和經營，不屬于業主，不屬于開發商，也不屬于物業管理公司管理經營的范圍。

基于上述分析，我們認為，關于地下室的產權問題應該綜合分析，即將出臺的《物權法》中也應對此有明確規定，以公平地保護業主、開發商、物業管理公司的合法權益，共同構建和諧社會。

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（責任編輯：）

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