2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、《條例》的指導思想和立法原則

《條例》在堅持民法基本原則和《立法法》規定的原則下，突出了發展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。《條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個方面，一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系;二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

(一)物業管理權利和財產權利相對應的原則

在我國《物權法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論，對業主權利義務的規定，其實就是明確了業主作為建筑物區分所有權人的權利義務。對業主在首次業主大會會議上的投票權的規定，是基于業主擁有的財產權份額，將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

(二)維護全體業主合法權益的原則

為維護全體業主的合法權益，《條例》既對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業管理費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門行政監督管理責任等作了明確規定，也對建設單位、公用事業單位等物業管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現了優先保護全體業主利益的原則。

(三)現實性與前瞻性有機結合的原則

《條例》注重保持法規、政策的持續性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業主自律、物業管理企業資質管理等制度，予以保留。《條例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經驗，如主管部門加強對業主大會的指導和監督、物業管理企業做好物業接管驗收等，確立為法律規范。對于如何解決現實中存在的問題，如開發企業不交納未售出物業的物業服務費用、任意擴大物業管理企業的治安責任、公用事業單位向物業管理企業轉嫁責任等，《條例》作出了明確規定。《條例》貫穿發展的指導思想，設立的業主大會、強制性維修養護等制度，符合市場經濟的基本規律，符合未來立法趨勢。

(四)從實際出發，實事求是的原則

我國各地區的物業管理發展很不平衡，沿海地區與中西部地區、大城市與中小城市，在物業管理市場發育程度、市場環境、管理服務水平等方面差異較大。《條例》在堅持法律制度統一性的前提下，充分考慮各地區的實際情況，對房地產開發與物業管理分業經營、物業管理區域劃分

三、《條例》創設的法律制度

《條例》就業主的權利和義務，業主大會的組成、職責和行為規則，前期物業管理，業主與物業管理企業的法律關系，業主處理財產共同利益的方式等，創設了業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的基本制度(具體內容見第三章)。學習和貫徹《條例》，關鍵在于要準確把握《條例》所創設的法律制度的內涵。

(一)尊重和維護業主的財產權利

物業管理的基礎是業主的財產權。對物業進行管理是業主行使財產權的行為。選聘物業管理企業實施管理只是業主管理自身物業的方式之一，業主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業公司。《條例》本著尊重業主財產權利的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業管理認同感逐步提高，越來越多的業主會選聘物業管理企業來管理物業。

《條例》充分尊重和維護業主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業管理企業與業主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業主充分行使財產權。對于業主的共同利益，也由業主在民主協商的基礎上自行平衡。《條例》對業主財產權利的尊重和保護，還體現在對侵害業主財產權的救濟上。建設單位和物業管理企業的行為給業主造成損失的，應該依法承擔民事損害賠償責任;物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途，或利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩余部分由業主大會決定使用。這充分體現了保護業主權益的立法精神。

(二)建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制

共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協商的機制來實現。業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業主利益的分散性與整體業主利益的協調性之間實現均衡;業主加入共同契約就意味著要遵守少數服從多數的原則。

業主大會制度和業主公約制度，目的就是建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制。業主大會是表達業主意愿、實現業主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協商。業主公約是依據國家相關法律、法規制定的，是業主應當共同遵守的行為準則，對全體業主具有普遍約束力。業主公約是規定業主在物業管理區域內涉及業主共同利益的權利與義務的自律性規范，是業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定，是調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件。通過業主公約，建立物業共同關系人的行為準則，可以形成良好的共同財產管理、共同利益均衡秩序。

(三)《條例》和有關法律法規共同規范物業管理活動

物業管理活動中的問題，有的是由《條例》所規范的，有的是由其他法律法規所規范的。物業管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規確定的行為規范。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規規定的相關制度，都是規范物業管理活動的法律依據。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領會《條例》的內涵，還要學習和貫徹好其他有關的法律、法規。

比如物業的質量問題。業主購買物業，形成與建設單位之間物業買賣的民事法律關系，有關法律規定由建設單位承擔物業建造過程中的質量責任。盡管業主在物業交接后才發現物業質量問題，但原來的法律關系在物業管理階段仍然存在，業主應當依據有關法律法規追究建設單位的質量責任。

(四)妥善處理政府和市場的關系

物業管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規則，由當事人自行調節和通過司法程序調節。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節。《條例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權;對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規則;對應當由業主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則。

市場規則的完善是市場主體行為規范的基礎。物業管理的發展從根本上取決于市場規則的完善和市場機制的良性運行。《條例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、物業服務合同等作出了規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。《條例》是一部體現政府轉變職能的行政法規。各級房地產行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續，方便群眾。

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