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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第二節　前期物業服務合同

一、前期物業服務合同的概念

前期物業服務合同，是指物業建設單位與物業管理企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業管理企業被授權開展物業管理服務的依據。《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”第二十五條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業管理企業，也涉及到業主。

在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必須的。因此，為了避免在業主大會選聘物業管理企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業管理企業。

二、前期物業服務合同的主要內容

合同的內容就是合同的條款，是合同對當事人權利義務的具體規定。前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業管理企業之間的權利義務關系，包含以下幾個主要部分。

(一)合同的當事人

物業服務合同的當事人就是建設單位與物業管理企業，其中建設單位以及物業管理企業一般都是法人組織。

(二)物業基本情況

物業基本情況包括物業名稱、物業類型、坐落位置、建筑面積等方面的內容。

(三)服務內容與質量

服務內容主要包括：物業共用部位及共用設施設備的運行、維修、養護和管理；2012年物業管理師報名時間物業共用部位和相關場地環境管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范的協助管理；物業裝飾裝修管理服務；物業檔案管理及雙方約定的其他管理服務內容等。

前期物業管理服務應達到約定的質量標準。

(四)服務費用

服務費用包括：物業服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制)；物業服務費用開支項目；物業服務費用的繳納；酬金制條件下，酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

(五)物業的經營與管理

物業的經營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法；物業其他共用部位共用設施設備經營管理經營與管理。

(六)承接查驗和使用維護

承接查驗和使用維護的主要內容包括，執行過程中雙方責任義務的約定。

(七)專項維修資金

專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。

(八)違約責任

這部分內容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。

(九)其他事項

其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業管理用房、物業管理相關資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

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