2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第五節(jié)　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，

如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。

物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。基于以上認(rèn)識(shí)，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定了國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。

一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位

在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者單位統(tǒng)一建設(shè)，以實(shí)物方式分配給城市居民居住使用，住房產(chǎn)權(quán)屬于政府或者單位所有，居民僅支付極少的租金。

其中，政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù);單位建造的自管公房，由單位內(nèi)部成立的房屋管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理師考試教材

由于租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于維修管理所需費(fèi)用，回收的租金不能維持房屋的維修，大量公房得不到及時(shí)維繕而成為危房，危及住戶的居住安全。同時(shí)，由于對住宅區(qū)疏于管理，公用設(shè)備、設(shè)施損壞嚴(yán)重，環(huán)境臟、亂、差，影響正常居住。

1980年以來，國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。隨著住房制度改革的步步深化，個(gè)人擁有住房的比例日益增加，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局基本形成。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的發(fā)展，住房產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化。

于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自設(shè)物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區(qū)內(nèi)居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

當(dāng)社會(huì)對物業(yè)管理的需求越來越高時(shí)，按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應(yīng)運(yùn)而生。在此基礎(chǔ)上，社會(huì)化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制得以確立，并在全國迅速發(fā)展。

在實(shí)踐中，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，有的具有獨(dú)立法人資格，如按照公司法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理部門、物業(yè)管理分支機(jī)構(gòu);

有的名義上具有法人資格，實(shí)質(zhì)上不能獨(dú)立的行使權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任，如一些房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立的子公司。

物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動(dòng)的市場主體。作為市場主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨(dú)立的法人資格，與其進(jìn)行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保障。

目前，在物業(yè)建設(shè)和管理的銜接上出現(xiàn)的眾多問題，很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目存在問題時(shí)，

處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開發(fā)公司不可能進(jìn)行正常的承接驗(yàn)收。很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司解決不了，必然導(dǎo)致對業(yè)主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時(shí)解決。

有鑒于此，《條例》明確規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，必須是獨(dú)立的法人。按照《民法通則》的規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)依法成立。依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

(2)有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。

按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。

(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所。其中，名稱是企業(yè)對外進(jìn)行活動(dòng)的標(biāo)記，其確定應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定;組織機(jī)構(gòu)是健全內(nèi)部管理的需要，如公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立董事會(huì)、股東大會(huì)、監(jiān)事會(huì)等;場所是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的固定地點(diǎn)，不僅表示企業(yè)的存在具有長期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。

(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，難謂其具獨(dú)立的主體資格。獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任是建立在獨(dú)立財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。如果企業(yè)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，是不可能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的。

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