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第三節　前期物業管理招投標制度

物業管理是市場經濟的產物，競爭是市場經濟的基本特征。為了扭轉房地產開發企業自建自管、因建管不分而引發物業管理糾紛增多的被動局面，保障業主自主選擇物業管理企業的權利，同時也為物業管理企業參與平等競爭創造機會，

《條例》明確了推行招投標對于促進物業管理健康發展的重要作用，提倡業主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

《條例》二十四條明確規定：住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

一、前期物業管理招標投標的概念、意義和原則

招標投標是在市場經濟條件下，交易雙方所采取的一種交易形式，這種交易形式主要在大宗貨物買賣、工程建設項目的發包與承包，以及服務項目的采購與提供時所采用。物業管理招標投標屬于服務項目的采購與提供。

(一)前期物業管理招標投標的概念

物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

(二)前期物業管理招標投標的意義

采用招標投標方式進行交易活動，最顯著的特征就是將有序的競爭機制引入交易過程，與“一對一”的協議選聘相比，通過招標投標方式選聘前期物業管理企業的優越性表現在以下幾方面：

(1)建設單位可以對各物業管理企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業管理企業中標。這對于節省業主物業服務費用，保證物業服務質量，以及減少物業管理爭議，都有重大作用。

(2)前期物業管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于遏制協議選聘物業管理企業各種不正當競爭行為。

(3)前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業管理企業提高物業服務質量，改善物業服務態度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。

(三)前期物業管理招投標的原則

招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。《招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的各項活動內容和程序規定，都是為了保證這一基本原則的實現。

(四)前期物業管理招投標的強制性規定

現實中，住宅物業購買的對象是最廣大的居民群眾，住宅物業管理項目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關，選聘物業管理企業和簽訂物業服務合同的過程中，容易發生爭議，客觀上要求有更高的透明度。

因此，《條例》特別要求，住宅物業的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業。而非住宅物業是否以招投標方式選聘物業管理企業，目前不做強制性要求。

同時，《條例》又作了例外的規定。對于規模較小的住宅物業，采用招標投標的程序相對復雜，費時較多，費用也較高，建設單位可以采用協議的方式選聘物業管理企業;投標人少于3個的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業。但是，為了規范這些以協議方式選聘物業管理企業的情況，《條例》特別規定，應當經過物業所在地的區、縣房地產行政主管部門的批準，才可以進行。

另外，由于國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，因此，不管是采用招投標方式還是采用協議方式，都應當選聘具有相應資質的物業管理企業。

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（責任編輯：中大編輯）

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