《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

淺談餐飲配套設施對寫字樓的重要性

古語云“民以食為天”。中國自古就形成了豐富的美食文化，隨著人民生活水平的日益提高，人們對于日常飲食要求也在不斷提高。

當今社會經濟高速發展，寫字樓已經成為人們日常工作的主要場所。以往別有韻味的老胡同以及風味餐館、特色小吃已經不太多見，取而代之的是一座座奢華的大飯店和夜總會，這類場所不是工薪族經常光顧的地方，這就給在寫字樓里工作的人們就餐帶來了的不便。因此，與人們生活、工作息息相關的餐飲服務便進入了寫字樓。

餐飲配套的設置，對寫字樓來說是非常重要的。

首先，它可以為樓內的工作人員提供便捷的餐飲服務，提升項目的整體品質。例如位于西長安街復興門一帶的高端寫字樓項目，如遠洋大廈、凱晨廣場、招商國際大廈等，都具有非常成熟的餐飲配套設施，不但設有口味多樣、物美價廉的員工餐廳，很好的為樓內客戶解決了工作就餐的問題，還設有環境優雅、別具特色的高檔餐廳，吸引了大量的外部客戶前來就餐。

其次，餐飲配套能夠促進物業樓盤的銷售工作的開展。好的餐飲服務能吸引高端客戶的進駐，這對于項目的租售來說是一種有力的支持。寫字樓餐飲已經成為高端寫字樓項目配套設施中重要的組成部分，能夠為樓內客戶提供生活和工作的便利，成為衡量寫字樓品質的重要標志之一，也是客戶在選擇樓盤時需重點考慮的因素，與項目的地理位置、交通狀況、樓盤品質等因素同樣重要。

目前在經濟發達的城市，寫字樓餐飲已經初具規模。近年來我國的房地產行業發展較快，伴隨著各地寫字樓項目的迅猛增長以及餐飲行業的迅速興起，寫字樓餐飲業在北京、上海、廣州等大中型城市日趨流行，在一些配套設施較完善的商業區域(如北京金融街、中關村等地區)，一些大型寫字樓及商場內就設置了自助餐廳、美食城等就餐場所，人們可以不出辦公樓就能吃到南北菜式、中西快餐、港式茶餐等，方便快捷又不失品味。在這些地方，寫字樓餐飲業正以其強大的生命力迅速發展，已成為寫字樓項目的最重要配套設施之一。

然而，目前仍有一些開發商和投資者沒有認識到餐飲配套設施的重要性，其開發或投資的項目沒有設置合理的餐飲配套設施。例如北京東三環京廣橋周邊區域的高端寫字樓項目，如京廣中心、北京國際中心、央視大樓、北京環球金融中心等均沒有設置供工作人員就餐的餐飲設施，上述大廈內的大部分工作人員只能外出到周邊區域的路邊小餐館就餐，就餐地點較遠，往返時間較長，飲食條件較差，食品衛生沒有保證。不愿意外出就餐的人就采取自帶或叫外賣送餐的方式解決就餐問題。這給在大廈內工作人員(包括客戶和物業工作人員)的用餐帶來了極大的不便，也影響了大廈的專業品質和租賃工作的開展。

目前高檔寫字樓項目，大都是集商場、餐飲、娛樂、辦公于一體的綜合性物業項目，很多項目還設置了商務中心，引入了餐飲、休閑等服務業態，這是大勢所趨，也是項目長期發展的必要條件。因此，認識到這一點的開發商和投資者紛紛開始在項目內設置員工餐廳或商業餐飲設施，以完善項目的配套設施，提高項目的整體品質，為項目的長期發展注入活力。

試談商業物業管理費定價方法

摘要：“商業物業”在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業用途的建筑。在眾多的商業物業管理中，要數購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標準擬定困難的問題。

一、影響購物中心管理費定價的因素

購物中心管理費標準的確定，除了上述各種因素的影響外，還受其地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標準、人力資源成本(還有建設規模、建筑特點和建筑用材)等條件的制約。直接造成了管理成本(固定資產折舊、設備運行、設備設施維修保養、消耗用品、人力資源、行政開支等)的差異，造成了各購物中心管理費定價標準的較大區別。具體分析上述各因素、條件，我們可清楚地明了它們在管理成本和定價標準中所占據的不同權重比例。

1. 地理位置

由于各地區經濟基礎及發展水平不均衡，使各地對物業管理費的認同水平和承受能力存在很大差距。經濟較發達地區能認同、接受較高的水平;經濟落后或后開發地區則承受能力較低。例如廣州市區的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認同水平、承受能力就有很大差別，絕對值往往會達到 1/5 —— 1/2 的水平。除社會、經濟方面的問題外，氣候(嚴寒地區與亞熱帶地區)、基礎配套等客觀方面的因素也是不可忽略的。

2. 所在區域

由于人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區域，但具體到不同的地域社區，群體的素質、結構不一樣(干擾消費意識、消費理念)，環境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經濟價值和社會價值，從而導致對管理費標準的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區就與海珠、白云區存在價差，幅度幾近 1/4 強。

3. 市場定位、設備配套

這關系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認為不滿足也輕易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業中心、高消費群體聚集區(如寫字樓、酒店及服務式公寓、游樂場、高檔住宅區)的購物中心(如廣州的麗柏、友誼、時代廣場)市場定位一般都稍高。為迎合目標消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環境。既然是高定位，就必須對如空調、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導購、功能配套等都作考究的設置和管理，各環節的運行方式均必須符合高端群體的消費標準。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業管理企業就有必要對購物中心營運的邊際成本與邊際收益作合理、精確的測算并協調，管理費的定價標準就要根據現場的實際需要作相應的提高。

4. 公共面積

購物中心的管理費，主要的消化渠道之一在于對公共設施、公共區域的配套管理工作。對公共區域的管理要求和標準，將對物業管理費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言，單位公共面積的管理費耗用在標準確定的條件下是不變的，但其總量則隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加，會使得購物中心的邊際成本、管理費標準的彈性變大。一般規律：市場定位較低的購物中心，公共面積會少些;市場定位較高的購物中心，公共面積相應會多些，所以管理費標準也會定得更高。

5. 服務標準

購物中心管理行業的服務標準在目前仍沒有制定出臺，因此，現時購物中心的服務標準還未能統一定制，只停留在各購物中心物業管理企業(或業主)各自為政、自定規則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標準差異變大的重要原因之一。例如有的購物中心為了達到商業目的，提高特色服務水平強化商業競爭力，擴大社會知名度，不惜血本開拓出種種賣點服務 , 如為租戶員工開設食堂;公共洗手間免費提供手紙、干手器、洗手液;為顧客免費提供飲水;專設吸煙區;設置免費兒童樂園、托兒所;提供休閑閱覽室、托夫室等等，各出奇招不勝枚舉。凡此種種，無論是市場需求、地域標準還是個性化、人性化，都將直接反應到購物中心的管理成本上，對企業的邊際成本形成重大影響，造成管理費標準的嚴重偏離、大幅上下。

6. 人力資源成本

由于購物中心管理隸屬于物業管理行業，同屬于勞動力密集型企業，因此人力資源成本對管理費定價標準也占有較大的權重。鑒于我國各地人均收入水平的不均衡，所以各購物中心的用人質量、勞動效率、薪酬標準、管理效能等等都存在差異，從而管理費標準的不統一性就形成了合理的空間。

二、購物中心管理費定價方法

雖然準確確定購物中心的管理費標準需要顧及各種因素、條件，這一系列依據需要進行認真細致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風險更大。一方面，可能因定價不準(太低)輕易造成日后管理費不足，引發操作困難的危機;另一方面，若定價不準(太高)導致脫離市場，降低了商業競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業內比較常用的一種操作：

先選定一個參比對象(所選對象的條件要比擬定價目標稍高)，根據參比對象的現行管理費標準、已往的歷史盈利水平(可以通過稅收資料測算)定出擬定標準的上限：

(現行管理費標準) — (年盈利均值) + (計劃利潤) = (擬定管理費區間上限)

而后將參照對象與擬定標準的購物中心在地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標準、人力資源成本、建設規模、建筑特點和建筑用材等各方面進行比照，確定調整系數，計算出實際收費的標準。

上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環節中引入了系統誤

（責任編輯：中大編輯）

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