《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節 裝修管理

物業裝飾裝修管理是通過對物業裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為，協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正，從而確保物業的正常運行使用，維護全體業主的合法權益。

物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解，業主在裝飾裝修過程中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業裝修設計、施工、材料等的個性化程度越來越高。加之物業裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業安全，影響物業的正常使用，或對物業構成潛在的危險，導致物業風險;另一方面，也可能激發物業服務雙方的矛盾和沖突，影響物業管理和社區的和諧局面。因此，物業裝飾裝修管理是物業服務的重點和難點之一，不僅要求細致專業、一絲不茍，方案上嚴格把關，溝通上入情在理，而且要求物業管理單位高度敬業、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。

物業裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續辦理、裝飾裝修過程監督檢查以及驗收等環節，內容上包括裝飾裝修流程設計、管理細則規定、過程控制和責任界定等方面。物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規定》以及國家和地方的其他規定。

一、物業裝飾裝修管理流程

裝飾裝修管理既是物業管理內部操作作業指導書，也是方便業主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識。因此，要求物業裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內容清晰、圖表明確、一目了然。

(一)流程示意圖

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業管理單位或在業主入住辦理現場。在物業管理內部裝飾裝修作業文件以及《業主手冊》(或《業主須知》等發放給業主的資料上也需有與其相一致的內容。裝飾裝修流程一般內容形式見下圖：

(二)流程分述

1.備齊資料

資料的準備由業主(或物業使用人)和施工隊分別準備和提供。一般包括物業所有權證明，申請人身份征原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規規定的相關內容。物業使用人對物業進行裝飾裝修時，還應當取得業主的書面同意。

2.物業裝飾裝修申報

用戶在入住過程中，應已收到物業管理企業發出的裝修手冊及裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。

物業管理工作人員應要求和指導業主逐項填寫裝飾裝修申請登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業部門(如水、電、氣等)、建筑結構、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報登記表)等詳細數據和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關部門申報核準。

3.物業裝飾裝修登記

物業管理單位在進行裝飾裝修登記時，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

物業管理單位應該在規定工作日(一般為3個工作日)內完成登記工作;超出物業項目管理單位管理范圍的，應報主管部門。

物業管理單位應詳細檢查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記：

(1)未經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的;

(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的;

(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的;

(4)損壞房屋原有的節能設施，降低節能效果的;

(5)未經城市規劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的;

(6)未經城市規劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的;

(7)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的;

(8)未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的;

(9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

4.簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》

在物業裝飾裝修之前，物業管理單位和裝修人應簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》，約定物業裝飾裝修管理的相關事項，應當包括下列內容：

(1)裝飾裝修工程的實施內容;

(2)裝飾裝修工程的實施期限;

(3)允許施工的時間;

(4)廢棄物的清運與處置

(5)外立面設施及防盜窗的安裝要求;

(6)禁止行為和注意事項;

(7)管理服務費用;

(8)違約責任;

(9)其他需要約定的事項。

5.辦理開工的一般手續

(1)業主按有關規定向物業管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務費;

(2)裝飾裝修施工單位應到物業管理單位辦理開工證、出人證等;

(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。

6.施工

物業裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內容組織施工。

物業管理單位應按照裝飾裝修管理服務協議做好管理和服務工作，加強現場檢查，發現裝修人或裝飾裝修施工單位有違反有關規定的行為，應當及時勸阻和制止;已造成事實后或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修單位違反《物業裝飾裝修管理服務協議》的，應追究違約責任。

7.驗收

物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議而驗收不合格的，應提出書面整改意見要求業主和施工方限期整改。若發生起義、無法統一意見或業主拒不接受情況的，應報城市管理有關行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

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（責任編輯：中大編輯）