2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第一章　物業管理概述

第一節　物業管理的概念

一、物業管理的概念

《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條明確規定：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

(一)　對《條例》所稱物業管理定義的理解

1.物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動

對于房屋等建筑物的管理，業主可以根據不同情況采用不同的方式。從實際情況來看，主要有三種方式：其一是業主自己進行管理;其二是業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司;其三是業主選聘物業管理企業進行管理。《條例》調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。當然，這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。就業主自行管理而言，作為建筑物的所有權人，業主可行使對建筑物的占有權、使用權、收益權、處分權，對建筑物的維修、養護、管理屬于業主行使所有權的體現，對此，《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規已有規定。就業主委托專業公司提供專項服務而言，業主和專業公司之間是委托服務合同關系，應當按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關法律、法規的規定來執行。《條例》之所以就業主通過選聘物業管理企業實施建筑物管理單獨立法，是基于這種方式的特殊性。

必須說明的是，業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。換言之，是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利。《條例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照《條例》的規定來進行。

2.物業管理活動的基礎是物業服務合同

物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業管理作為一項市場行為，也是通過合同才產生的。物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議。物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎。物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

3.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。

除此之外，物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托，為其提供物業服務合同約定以外的服務項目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業單位的委托，有償為其向業主代收有關費用。

(二)《條例》調整的范圍

1.《條例》既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看，主要規范的是居住物業(住宅物業)的物業管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業的物業管理活動，沒有專門的法律規定，實踐中多是參照居住物業的有關規定執行。在《條例》制定過程中，有一種意見認為居住物業和非居住物業差別甚大，業主對物業服務的要求也不一樣，應當分別立法，而《條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。經深入的調研和充分的討論，這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業服務合同來解決。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區分，有些規定就只適用于住宅物業。例如，在前期物業管理階段，《條例》規定住宅物業的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業管理企業，而對非住宅物業的建設單位，就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規定住宅物業應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業則未作強制性規定。

2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業管理活動，也適用于鄉村的物業管理活動。在《條例》起草過程中，曾幾易名稱。究其原因，除了前面提到的住宅物業和非住宅物業之爭外，城市和鄉村之爭是另外一個原因。有意見認為，物業管理在我國尚處于起步階段，目前階段的物業管理，基本限于城市之內，因此，應當制定城市物業管理條例。另一種意見則認為，雖然從全國情況來看，物業管理確實主要存在于城市，但不可否認的是，在一些比較發達的鄉村，物業管理活動已經存在。尤其是在沿海一些經濟比較發達的地區，城鄉差別已經逐步縮小。同時，并非只有城市才會出現物業管理的需求，對鄉村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區和新農村住宅區都已經實施了物業管理，效果較好。而且隨著社會經濟的發展和人民生活水平的逐步提高，鄉村對物業管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業管理活動，那么鄉村已經存在和將要出現的物業管理活動將無法可依。這顯然不利于物業管理在我國的發展，也不利于發揮物業管理制度良好的社會和經濟效益。

(三)　物業管理的市場化特征

1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變

房地產是人類賴以生存的基本物質資料，無論生活或是生產經營，都不能與之分離。隨著社會生產力的發展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產權式的房地產形態，已經不再適應經濟社會發展的要求。特別是近代建筑科學技術的進步，為節約社會物質資源和改善人類生活條件，不斷創造出豐富的建筑形式。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區，已經成為現代房地產的主流形態。

物質狀態的變化必然導致產權所有關系的變化。房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前，除少數情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產權人區分所有，其中的每個產權人僅享有部分產權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業主對物業共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統的房屋管理模式不能適應房地產物質形態和權屬狀況的改變。

2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應

在以共有財產形式存在的物業中，由于物業全體共有人對物業共同享有權利并共同承擔義務，因此單個業主對全體業主共同享有的權利無權單方面作出決定，同時單個業主也沒有義務全額承擔應由全體業主共同履行的義務。至此，幾千年來由業主自管自修房屋的管理方式，在當前的物業形態和房屋產權形式下已經無法延續。在共有產權狀態下，任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定，都必須取得多數業主的同意，否則就會構成對其他業主權利的侵害。解決共有房屋維修養護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產的管理和共同利益

的平衡，然后委托物業管理企業依據業主的共同契約，為業主提供管理與服務。

3.物業管理活動應當遵循市場原則

業主管理房產的方式，由自管自修轉向委托專業物業管理企業進行管理，其本質就是業主將自己的物業管理職能從物業管理權限中分離出去，全體業主仍然享有物業管理的決策權，但管理職能交由物業管理企業實施，由物業管理企業按照全體業主的共同意志統一完成物業的維修養護，并維護全體業主的共同權益。

上述物業管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現，也就是由業主通過市場選聘物業管理企業，并和物業管理企業在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

一是強調業主在市場活動中的自主權，業主作為物業的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。

二是強調物業管理活動必須納入市場秩序，物業管理企業為業主提供哪些服務，服務標準是什么，業主如何承擔服務費用，以及業主與物業管理企業相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業服務合同中作出明確約定。

（責任編輯：中大編輯）

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