為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

租戶搬出家私沒有業主書面許可怎么辦

案例分析：

1月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯系此時正在國外的業主，但就是聯系不上。按照管理規定，租住戶搬出家私，必須有業主的書面許可，而沒有業主的書面許可，管理處不予放行。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。

管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕損害業主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業主同樣都是物業公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業管理所必需）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當的押金，管理處做好記錄，并出據收取押金的收據，一旦租住戶能夠提供業主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業主負責又為住戶著想的做法贊許有加。

案例點評：

執行規章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來

勞動合同法加劇物業管理“行業透支”

2008年1月1日生效的《勞動合同法》，標志我國勞動關系管理法律化時代的到來。日前暴露出來的“華為辭工門”事件，在全總高度關注下，獲得了積極進展，華為收回“成命”，愿意在廣東省和深圳市總工會幫助指導下，認真做好維護員工權益的工作。這次辭工事件說明企業行為必須依法規范。但對作為誕生僅二十多年的新興朝陽產業物業管理，在其發展還不成熟，一開始就是政府主導的微利低價定位，在多年來的“虧損”“微利”經營狀況下，迫使物業管理這個勞動密集型行業長期潛在的“經營透支”、“發展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“違法用工”等諸多矛盾暴露無遺，加劇行業全面陷入“行業透支”險境，特別是行業業已多年潛在的用工成本、違法風險大幅上升，物業管理企業、物業管理從業者和業主三方之間的利益關系面臨重大調整，要求必須限期解決長期存在的行業微利低價定位，和由此導致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同權、基層操作員工超低收入并導致保安、保潔、維修等崗位員工嚴重流失、無工可招諸多矛盾，《勞動合同法》必將對行業的發展格局產生深遠而重大的影響。

一、《勞動合同法》陷物業管理“經營透支”

作為勞動密集型的物業管理企業在貫徹《勞動合同法》的過程中，首先面對的是勞動成本的大規模增加，而收取的物業管理費用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社會最低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業服務收費標準全國卻是直線下降，兩者差距越拉越大，企業合法經營變得越來越困難。

據香港媒體報道，《勞動合同法》實施之后將會增加臺商的經營成本，以一年的成本計算就會增加8%，可能會導致很多中小企業臺商倒閉。《勞動合同法》規定，即使固定勞動合同期限滿而終止勞動合同，用人單位也必須按照工作每滿一年支付員工一個月工資的經濟補償金；勞動合同期限三個月以上不滿一年的，試用期不得超過一個月；勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個月；三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過六個月。這樣的規定，必然導致物業管理企業的人工成本增加，因為物業管理企業屬于勞動密集型、員工流動性大的企業，大部分的員工都是一年一簽，《勞動合同法》對勞動合同期滿的賠償和對試用期的規定，這必然將直接導致企業的人工成本的上升，本人估計至少上漲10%左右，這對于勞動密集型的物業管理行業，不少企業都掙扎在微利乃至虧損經營邊緣的情況下，一年的成本增加超過10%，物業管理企業的經營成本陡增，企業的“經營透支”嚴重。

特別是物業管理收費近幾年成為社會媒體包括網絡爆炒的焦點，紛紛冠之以“暴利”行業。其實，到底是“暴利”還是“微利”行業，就是說相對于社會平均利潤而言。從目前物業管理的總的收費情況來看，物業管理收費水平的確定有三種情況。第一、由政府確定，政府確定物業管理收費水平的主要依據是物業管理的社會功能及居民的承受能力，而沒有考慮物業管理的實際成本，多少年來，這個收費水平一直保持沒變，而社會物價指數卻在連年攀升。第二、由開發商確定，開發商為了創品牌，或是為了促進樓盤銷售，常常制定較低的物業管理收費標準，以此來吸引購房者。第三，由物業管理企業和業主委員會協商確定物業管理的收費標準。由于目前的無序競爭，物業管理的收費水平也定得很低，加之物業管理的需求價格彈性很大，物業管理企業不敢輕易提高價格。

對于業主來看，降價幾乎成了惟一的呼聲和要求，而近年來一個不爭的事實是，物業管理的成本卻在持續上漲。比如這些年來物業管理的服務內容、服務范圍在不斷擴大。目前物業管理的內容和范圍已不僅限在“物”，也絕不是政府當初制定物業管理指導價格時所依據的物業管理內容和范圍，內容和范圍一直在不斷擴大。其次，物業管理的責任在不斷擴大，甚至在無限擴大。業主家中被盜，物業管理公司要賠；業主在小區摔傷，物業管理公司要賠；業主家中著火，物業管理公司要賠；物業管理支出范圍的不斷擴大，導致物業管理的支出費用急劇增加。再加上物價的不斷上漲，各種物化勞動和活勞動的消耗水平也在不斷增加。我們憂慮地看到，一方面物業管理的收費水平偏低，且多少年來保持不變，而物業管理的支出水平卻在不斷提高，物業管理的盈利水平越來越薄。此外，就在這種“虧損”“微利”經營的狀況下，物業管理的費用收繳率多年來還是始終徘徊在極低的比率下。目前的全國現狀是，物業管理公司員工的工資包括企業高層的工資水平都不高。

總的來看《勞動合同法》實施“增加”企業經營成本是不爭的事實。《勞動合同法》的一些條款較之《勞動法》更為細致和嚴格，里面對無固定期限勞動合同、經濟賠償金的有關規定，都牽涉到經濟補償，可以說對大型規模企業增加了很大的包袱，尤其是對中小企業面臨生存危機。因此，為了配合《勞動合同法》的實施，政府監管部門及各地方物業管理協會應當根據各地當年勞動工資水平及勞動法的政策要求，測算出最低的服務費用，及時發布新的物業服務政府指導價。最低服務價格應當是對應最低服務標準而制定的最低勞動定額。在此基礎上，再由業主與物業服務企業雙方協商，實行政府指導價框架下的市場運作行為，最終以服務合同約定。

二、《勞動合同法》陷物業管理“發展透支”

在行業及企業發展原動力的人才方面，作為微利行業，目前整個行業普遍都感到養不起高素質的人才。特別是對于全國絕大多數中小物業管理企業來講，規模不大，面積不多，效益不佳，品牌不響，薪酬不高，難以吸引和吸收高素質人才，而缺乏高素質人才又導致管理和服務水平難以提高，如此惡性循環也是行業發展的瓶頸之一。按照《勞動合同法》第四十六條規定的七種情形，用人單位應當向勞動者支付經濟補償。這里包括“被迫解除勞動合同”、用人單位提出解除勞動合同、裁員、“非過失性辭退”等等，用人單位仍需支付經濟補償。法制司有關負責人表示，用人單位與勞動者簽訂短期合同，對勞動者來說難以感受穩定的工作狀態。為了促使用人單位與勞動者續簽長期合同，《勞動合同法》規定，用人單位與勞動者合同期滿，用人單位不再續約的，應該支付給勞動者一定金額的補償金。也就是合同自然終止時，員工也可獲補償。此外，物業管理企業也不能輕易辭退“臨時工”，必須妥善處理現存的“事實勞動關系”。

綜觀物業管理行業現狀，不僅面臨社會、政府、業主多方面的降價要求，收入越來越少，發展后勁從財務資本、人力資本等多方面都顯不足。此外，再加上行業自身無序競爭的“物業管理零收費”等“自殺性”概念的橫空出世，把物業管理經營機制引向誤區。由于行業長期流行一種所謂一業為主、多種經營彌補物業管理經費不足的觀念。但實踐反復證明，這是物業管理企業在物業管理價格不到位的情況下不得已而為之，是物業管理機制扭曲的表現，而不是物業管理正常的運行機制，不能作為物業管理經驗來推介。任何一個行業都必須有正常的生存機制及主營收入。作為市場行為，物業管理不僅自身的運作需要成本，應當有盈利，沒有任何理由用“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足。如果全靠“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足，物業管理就成了負擔，物業管理企業就不會有積極性去提高物業管理服務質量，結果必將大大削弱物業管理，受傷害的最終還是廣大業主自身。

在物業管理行業內部出現的同室操戈現象，如今已愈演愈烈。如最典型的還表現在物業管理招投標中，出現了互相壓價的惡性競爭行為。有的物業管理公司為了中標

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