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2013年物業管理師考試物業經營管理輔導8

發表時間:2012/11/7 10:22:04 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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物業經營管理》是物業管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考,小編特整理了2013年物業管理師考試物業經營管理》相關知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!

試論商業物業管理的經營特質

我國的商業物業從20世紀80年代末至今發展迅猛,而商業物業管理的發展卻一直較緩。是因為商業物業有其自身的特點,不能簡單套用現成的普通物業的管理模式,這需要探索與商業物業特點相適應的管理模式。

商業物業管理區別于其他物業管理的根本特征,是其經營特質,因為:

1.商業經營是商業物業的核心。商業物業投資者關心的是最快、最大的收取投資回報,所以最關心的是物業的經營狀況。如果沒有良好的經營收益,商場不景氣,商戶賺不到錢,開始煮“無米之炊”時,是不可能支付物業管理費的,那么再出色的物業管理也無能為力。如廣州某著名物業管理公司承接了廣州某地下商場,就因為商場定位錯誤,造成招商困難,開業不久就經營困難,難以支付日常管理開支,管理公司只好退出管理。可以說,決定商業物業成功與否%中大網校%的是商業物業的經營,而非商業的物業管理水平。

2.商業物業管理是為經營創造條件。商業物業管理的目的是創造方便、安全、舒適的消費環境,幫助商家吸引和留住消費者,為商家創造利潤。商業物業管理是為商業經營服務的,是為經營創造環境、創造有利條件,從而帶動經營。因此,在商業物業中,物業管理必須以經營為中心,圍繞經營展開管理,把創造良好的經營效益作為物業管理的目標。

商業物業的經營特質,要求物業管理要圍繞經營實施管理,把經營的理念融合于物業管理的方方面面。

(一)理解經營,以經營為中心開展物業管理。

在實踐中,物業經營和管理難免存在著矛盾。物業管理著眼于長遠利益,看重物業的保值增值,而經營則追求利潤最大化,更看重眼下的利益。但經營和管理在本質要求上卻是統一的,沒有物業的長期管理,商業物業不能保證長期的發展和投資回報;而如果沒有良好的經營,物業管理將缺乏維系管理的資金,則生存維艱,更談不上使物業保值增值。因此,在商業物業中,管理公司不能有本位主義,而應經常換位思考,主動配合經營工作。例如,商場進行經營推廣活動,管理公司應站在經營立場上,協助經營策劃推廣活動,在人員、清潔、安全、設備等方面積極進行配合,而不要從管理角度片面強調管理困難,消極對待一切推廣活動。

(二)配合經營,為經營創造有利條件。

商業物業管理要主動配合商業物 業的經營。

1.統一組織商業形象的宣傳推廣活動。商業推廣可以樹立良好的商業形象,吸引更多消費者,是商場物業管理必不可少的工作。物業管理公司應積極策劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動,如商業標識、媒體推廣、整體促銷、顧客聯誼、明星專題活動、商業贊助社會公益活動等。一旦形成商場的良好形象,便成為一種信譽、品牌和無聲的廣告,成為商場的無形資產,帶動商場的經營。

2.創造安全、方便、輕松的消費環境。商業物業面積大、店鋪多、商品多、人流量大、人員素質雜,物業%中大網校%管理難度相當大。管理公司要加強場地控制,注意巡查和監控,特別加強對火災、盜竊、爆炸等緊急事件的防范,保證商場的設備、清潔、治安、消防等各項管理良好運作,為商業物業的經營提供根本保障。

3.加強商鋪管理,保證商場經營活動的正常開展。物業管理公司要做到:對營業時間進行控制,所有商鋪按時開鋪、關鋪,正常營業;加強對公開場所的控制,阻止侵占公開通道、亂貼海報廣告等;保證商場的整體形象,對空置商鋪進行封閉,要求貨品擺放統一美觀等;強化裝修管理,防止裝修商鋪干擾營業等等。

(三)參與經營,把經營納入到物業管理中來。

在商業物業管理中,物業管理公司不能置身于經營之外,而應積極參與經營。尤其是隨著商業物業產權多元化,很多商鋪投資者不懂經營,更需借助管理者參與經營。

1.協助開發商進行招租。例如,廣州珠江物業酒店管理公司在承接南寧新朝陽商場時,就主動把管理公司在廣州百貨商場(該公司的另一個在管商場)的客戶介紹到新朝陽商場,帶動了商場的租賃,為管理公司在商場的管理奠定廠良好的基礎。

2.為商鋪進行招租代理。對二手商鋪進行統一招租,促進商場的經營。

3.場地經營。利用商業物業中的空置場地進行廣告、推廣等經營,不僅可以帶旺商場的經營,也可以為物業管理公司帶來收益。

(四)服務經營,為經營提供商業服務。

物業管理公司在商業服務中可作為的空間很大,主要包括:

1.營業員培訓。商業物業中往往有上百家商鋪,他們招聘的營業員通常未受過專業培訓。管理公司可以定期對這些營業員進行培訓,提高他們的專業素質和服務水平,從而提升商場的服務形象。

2.營業員的監督。物業管理公司可以作為投資者在商場的代表,承擔監督營業員的任務,通過巡查監督,及時制止營業員在商鋪內看報紙、聽音樂、吃飯等現象,確保商場的規范服務。

3.商務服務。物業管理公司應配合經營,提供通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務等服務,不僅為商家和消費者提供方便,也擴大了商場的服務功能。 [FS:PAGE]

4.信息服務。為促進商業物業的經營,物業管理公司還應利用廣播、專欄、電子屏幕、局域網等信息媒介,為商家提供業務信息和管理信息,主動為商家聯絡相關廠家,提供商訊,為商家推介適銷對路、價格有競爭力的商品,引導商家開展經營活動。

(五)監督管理,確保商場的信譽。

為維護商業物業的形象,創造良好的商業信譽,保證商業經營的長遠利益,物業管理公司還要加強對商場內經營者的監督和管理,不得欺行霸市,不得進行不公平競爭,打擊假冒偽劣商品等。

1.貨品控制??刂七M入商場的商品,打擊假冒偽劣商品,提高商品的質量,維護商場的信譽。

2.處理客戶投訴。對商品質量問題要妥善處理,該退的退,該換的換;對售貨員的服務態度問題要進行教育說服。

3.主動引進公安、工商、綜合執法等部門進行管理,借助政府組織大型活動和會議的機會,促進政府行為與商場推廣活動相結合,推動商場整體環境的改善和服務質量的提高。

商業物業管理拓寬了物業管理的領域,它作為物業經營與物業管理的有機合成,有著廣闊的市場空間。物業管理公司只有圍繞經營,創造性地開展管理,才能做好商業物業管理。

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(責任編輯:中大編輯)

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