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《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考,小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面,保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會,《條例》明確了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用,提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。《條例》二十四條明確規(guī)定:住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
一、前期物業(yè)管理招標投標的概念、意義和原則
招標投標是在市場經(jīng)濟條件下,交易雙方所采取的一種交易形式,這種交易形式主要在大宗貨物買賣、工程建設項目的發(fā)包與承包,以及服務項目的采購與提供時所采用。物業(yè)管理招標投標屬于服務項目的采購與提供。
(一)前期物業(yè)管理招標投標的概念
物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為前期物業(yè)管理招標投標。
(二)前期物業(yè)管理招標投標的意義
采用招標投標方式進行交易活動,最顯著的特征就是將有序的競爭機制引入交易過程,與“一對一”的協(xié)議選聘相比,通過招標投標方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)在以下幾方面:
(1)建設單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較,從中選擇報價低、技術(shù)力量強、管理行為規(guī)范、信譽好、服務質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務費用,保證物業(yè)服務質(zhì)量,以及減少物業(yè)管理爭議,都有重大作用。
(2)前期物業(yè)管理招標投標活動,要求依照法定程序進行,有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當競爭行為。
(3)前期物業(yè)管理實行招標投標制度,有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境,促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務質(zhì)量,改善物業(yè)服務態(tài)度,盡可能滿足招標人的合理要求,體現(xiàn)了機會均等的市場原則。
(三)前期物業(yè)管理招投標的原則
招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。《招標投標法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的各項活動內(nèi)容和程序規(guī)定,都是為了保證這一基本原則的實現(xiàn)。
(四)前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定
現(xiàn)實中,住宅物業(yè)購買的對象是最廣大的居民群眾,住宅物業(yè)管理項目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關(guān),選聘物業(yè)管理企業(yè)和簽訂物業(yè)服務合同的過程中,容易發(fā)生爭議,客觀上要求有更高的透明度。因此,《條例》特別要求,住宅物業(yè)的建設單位,應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),目前不做強制性要求。
同時,《條例》又作了例外的規(guī)定。對于規(guī)模較小的住宅物業(yè),采用招標投標的程序相對復雜,費時較多,費用也較高,建設單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個的,由于缺乏足夠的競標,進行招投標的意義不大,也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是,為了規(guī)范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況,《條例》特別規(guī)定,應當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準,才可以進行。另外,由于國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度,因此,不管是采用招投標方式還是采用協(xié)議方式,都應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
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(責任編輯:何以笙簫默)