2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、物業管理的法制化

香港素以“自由主義”著稱，又以法治聞名，二者有機結合，構成“活而不亂，管而不死”的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井，就事論事。因而建立健全法制體系，確立人們的行為準則，是十分必要的。

(一)香港房屋管理的公共契約

隨著樓宇、屋村的興建，一個屋村、一座樓宇住戶之多，事務之雜，各類活動、各種關系之交錯，客觀上需要共同遵守的行為準則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應運而生。從20世紀70年代起，香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公共契約制度，使公共契約制度化、法制化。

公共契約屬于協議、合約性質，反映樓宇、屋村各個方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執行。公共契約具有法律效力，它的制定、執行和修改，均須以有關法律、法令為依據，在法律上對簽署各方，包括發展商、管理公司、業主及其承租人都有約束力，各參與公共契約簽署者均須遵守。

1.關于業主的權利和義務。

(1)業主的權利：業主通過合法程序購得之物業，從總體上對之擁有業權，公共契約則具體明確規定其權益。一般包括：

a、獨立擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益;

b、全權將其名下所占的業權份數，連同上述的權利及權益，自由出售、轉讓，出租或準許他人使用，而不受其他業主干涉;

c、可與其他業主共同自由使用大廈的公共部位及其設施;

d、對大廈的各項管理決策擁有投票權，每一份業權一票;

e、業主如引用公共契約以采取法律行動時，應事前征詢法律界人士的意見及指導，以確保并無誤解公共契約內容;

f、各業主可根據條款，監督管理公司和管理人員的工作。

(2)業主的義務和責任：

a、業主在行使上述權利時，須遵守公共契約的規定;

b、業主須依照公共契約的規定，負責其名下應分擔的管理費及其他基金款項;

c、業主須負責維修大廈的主要結構，包括外墻、公共部位及公用設施;

d、業主須繳交其名下單位應當繳付的稅項、差餉等;

e、業主占用其名下的單位時，須遵守大廈公共契約的規定;

f、業主須遵守業主會或管理人員所訂立的“住戶守則”。

(3)約束業主使用樓宇的公共契約條款：

a、不得改建樓宇的結構，或加建、擴建、拆除任何建筑物;

b、不得干擾樓宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、電纜、固定裝置等設備;

c、不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內進行任何足以妨礙或侵擾其他住戶的事項;

d、不得妨礙他人使用公共部位及公用設施;

e、不得在樓宇內進行任何足以引致樓宇所投購保險失效，或引致保費增加的事情;

f、不得經營大廈公共契約所禁止的行業，例如經營公寓、舞廳、殯儀業等;

g、業主按照大廈公共契約各類單位的用途，使用其名下單位。

2.關于樓宇、屋村管理者的權利和責任。

香港樓宇、屋村管理的公共契約規定其管理者一般為管理委員會。管理委員會負責樓宇、屋村的管理、保養及經營。除特別規定外，一般委員會有全權辦理一切保養及管理的事務。總的來講，管理委員會有下列權利、職責及義務：

(1)征收、收取及收受所有本契約規定業主應繳付之款項。

(2)擬訂、撤銷及修訂大廈規則以管制該樓宇、屋村及其服務設施、康樂設施之使用、經營及保養，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來探訪人士之行為。所有大廈規則不時所作之修訂或增訂將張貼在屋村之布告板上，同時所有業主及所有代表業主或業主授權之人士均須遵守該大廈規則及所有修訂或增訂之條文。

(3)以該委員會名義，代表該屋村之業主，為屋村內所有大廈及設施，向聲譽良好的保險公司投保及投購火險、公共責任保險與管理及保養人員之傭主責任保險，以及代表業主繳付以保持此等保險生效而須繳付的保險費。投保項目及投保額將由委員會全權決定。由投保上述大廈之火險或其他保險所得之所有賠償款項，將用以修復該大廈，使其恢復原狀，并用以補償該大廈因遭損失而蒙受之損失。

(4)安排清理該屋村各單位及公共部位之垃圾。

(5)維修該屋村內所有大廈公共部位之照明及通風設備，以及所有屬于該屋村公用設備一部分之滅火設備，并保持其功能良好。

(6)保持及維持該屋村公共部位環境清潔衛生。

(7)維修該屋村所有大廈之主要結構(包括外墻、屋頂、公共部位及結構物)、設備、器具、服務設施、設施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要時更換任何需要替換之部分。

(8)每隔若干合理時間所需加漆、粉飾或修補時，及在任何政府部門提出要求時，為該屋村內所有需要加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當之材料修補。

(9)更換該屋村內任何大廈之公共部位門窗之破爛玻璃。

(10)維修該屋村內公用設施及保持其功用良好。

(11)維修該屋村內所有大廈之升降機，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機及升降機零件。

(12)防止該屋村及其大廈任何公共部位或該屋村內之道路、小徑及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移走，并向車主征收該委員會不時厘定的拖車費和停車費。

(13)拆遷該屋村內任何地方之非法或違犯以下所載大廈規則及本契約規定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭篷、托架、設備、障礙物或物件，并向豎設或安裝此等搭建物或其他物體之單位業主收取拆移所需之費用。

(14)委托一名律師，授權其代表屋村所有業主處理及接受所有與該屋村的服務設施、器具及設備有關之法律訴訟文件。

(15)防止任何人士未經委員會許可而泊車、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑、空位及空地或其他任何地方。

(16)防止該屋村內任何業主、居民或房客違反向政府承批該土地時所訂官契之任何規定，并在有任何違反官契規定之情形時，采取索取行動。

(17)防止任何人士更改或損壞該屋村任何部分或其他任何設備、器具。

(18)保養、修復草坪及道路等設施。

(19)繳付該委員會根據該官契規定繳付之地稅及其他費用。

(20)支付公用水、電費用、管理員工薪金和各類管理費用。

(21)向該屋村內每單位之業主收取按本契約規定業主應繳付之業主責任保證金。

(22)依照該委員會指定的辦法，向每一單位的業主征收及收費按照本契約規定各該業主應分擔之該屋村管理、保養費用及開支。

(23)將該委員會因履行本契約之職責所支付一切開支及所收取的一切款項正確記賬，并每年將該賬目張貼在該屋村的布告板上。

(24)代表所有業主進行與政府或任何公用事業機構或其他有關機構或任何其他人士洽辦任何涉及該屋村及其設備、器具、服務設施之事務。

(25)代表所有業主訂立契約，聘請、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專業人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員及其他管理、保養、行政人員，以提出、主持、進行及答辯有關涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。

(26)確保業主遵守及履行本契約的規定、條件及章則，并在任何違反本契約規定之情形時，采取行動，包括提出、主持并答辯法律訴訟，以及登記及征收有關費用。

(27)在該屋村內控制、指揮及管理車輛交通。

(28)處理其他一切合理而有關該屋村管理之雜務

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（責任編輯：中大編輯）

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