2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三章　物業(yè)管理的基本制度

在物業(yè)管理活動中，不僅業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)存在著許多權利義務關系，而且業(yè)主之間、物業(yè)管理企業(yè)與建設單位之間、業(yè)主與建設單位之間，也存在錯綜復雜的權利義務關系。針對我國物業(yè)管理活動中存在的各種問題，為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當事人的合法權益，《條例》確立了七項物業(yè)管理的基本制度：業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。

第一節(jié)　業(yè)主大會制度

《條例》實施以前，各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關物業(yè)管理的權利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當利用公共設施經(jīng)營的決定，遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、資格條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。

為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

一、業(yè)主

(一)業(yè)主的概念

《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

我國對房地產(chǎn)管理實行權證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權證。屬于自然人的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的組織名稱。

現(xiàn)實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

(二)業(yè)主的權利

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。

《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括：

1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務

物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權利。

2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議

業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權利。《條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。

3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權利與義務關系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會文事規(guī)則，或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權

業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權利。在業(yè)主大會會議上，業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的具體辦法，或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權確定辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。

5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責，為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。

6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它的工作直接關系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責，保護業(yè)主的合法權益，應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件;有權制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。

7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供服務的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。

8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權

物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權利。

9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有，其是否完好，運行是否正常，不僅關系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用，關系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權。

10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利

除以上權利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權利;有為維護業(yè)主合法權益進行投訴和控告的權利等。

 相關文章：

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁