《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié)物業(yè)管理的行政管理

一、物業(yè)管理的行政管理涵義及工作內(nèi)容

(一)物業(yè)管理的行政管理的涵義

物業(yè)管理的行政管理是國家行政機關依據(jù)有關的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其實質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)管理活動，建立物業(yè)管理市場正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。

(二)物業(yè)管理的行政管理工作內(nèi)容

1.行政立法

物業(yè)管理行政機關的首要職責就是制定政策法規(guī)。具體而言，行政機關應根據(jù)國家法律規(guī)定的基本原則，針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問題，制定物業(yè)管理規(guī)章制度。

2.執(zhí)法監(jiān)督

行政機關根據(jù)行政立法進行執(zhí)法監(jiān)督，是約束、制止物業(yè)管理諸多主體不當行為、不法行為的重要環(huán)節(jié)，是整頓物業(yè)管理市場秩序、促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的有力手段。具體說來，行政管理部門要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權進行行政執(zhí)法，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的違法行為依法予以查處。

3.協(xié)調(diào)服務

對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關系進行協(xié)調(diào)，對物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)進行協(xié)調(diào)。同時，要提供各種服務，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通等。

4.宣傳引導

譬如加強宣傳力度，通過培訓等形式向業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)的有關人員普及物業(yè)管理的相關法律知識，促使其學習物業(yè)管理法規(guī)、用好物業(yè)管理法規(guī);同時，還要對物業(yè)管理法規(guī)中不便具體規(guī)定或尚未具體規(guī)定的、有利于提高物業(yè)管理水平、促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的一些行為進行積極倡導，旨在為物業(yè)管理創(chuàng)造和諧、健康的發(fā)展環(huán)境。

二、物業(yè)管理的行政管理部門

物業(yè)管理的行政管理部門，是指依法對物業(yè)管理活動及相關主體進行規(guī)范、監(jiān)督、管理的各級政府職能部門。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。另外，各省市地區(qū)也通過各種與物業(yè)管理相關的條例或辦法規(guī)定了物業(yè)管理的行政管理部門。

具體來說，物業(yè)管理的行政管理部門可以劃分為以下幾個層次：

1.國家級的物業(yè)管理主管機構(gòu)

指國務院建設行政主管部門，其主要職責是制定相關法規(guī)、政策及標準，對全國范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動進行宏觀管理與規(guī)范監(jiān)督。

2.省市級的物業(yè)管理主管機構(gòu)

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，即省建設廳(直轄市房地局)和市房地產(chǎn)管理局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門。其職責主要是宣傳、貫徹、落實國家的法規(guī)、政策及標準，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定地方性政策，依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為，維護物業(yè)管理市場秩序。

3.基層物業(yè)管理主管機構(gòu)

包括區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理部門。基層物業(yè)管理主管機構(gòu)主要負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的執(zhí)法監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務、宣傳引導，并承擔上級行政主管部門和區(qū)、縣人民政府依法交辦的具體工作。

4.基層政府及其派生機構(gòu)

包括街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等，它們不僅指導和管理業(yè)主委員會的工作，同時也履行一些具體的行政管理職能。實踐工作中，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理活動具有十分重要的監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)支持的作用。

5.物業(yè)管理的相關行政管理部門

(1)規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關行政管理部門

按職責分工，這些行政部門分別負責管理違章搭建、環(huán)境環(huán)衛(wèi)以及維護社會治安等相關工作。

(2)工商行政管理部門

主要負責審核、管理物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記、企業(yè)經(jīng)營范圍的確定、企業(yè)廣告宣傳是否符合法律規(guī)定等內(nèi)容。

(3)物價行政主管部門

政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)的收費行為進行監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，則政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《反不正當競爭法》予以處罰。

(4)稅務行政管理部門

依法監(jiān)督和管理物業(yè)管理企業(yè)的納稅情況，涉及的稅種有企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅。

三、物業(yè)管理的行政管理方式與手段

市場經(jīng)濟條件下，政府的作用主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理行為進行監(jiān)督管理，為其從事市場活動提供法律和制度上的保障。在管理模式上，從“大政府、小社會”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;小政府、大社會”;在管理方法上，從傳統(tǒng)的以行政管理方法為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑煞椒橹鳌?/p>

1，對物業(yè)管理企業(yè)的行政管理方式

(1)依法處罰。處罰的方式如下：警告、罰款、沒收違法所得和非法財產(chǎn)、責令停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰;

(2)備案記載。記錄物業(yè)管理企業(yè)的基本情況、經(jīng)營管理業(yè)績，特別是違法違規(guī)等不良行為。

2.對物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式

(1)實施準入制度。對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，對專業(yè)人員實行執(zhí)業(yè)資格準入制度;

(2)創(chuàng)造競爭環(huán)境。在物業(yè)管理行業(yè)中推行市場競爭機制，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場競爭環(huán)境;

(3)組織開展考評活動。在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，組織創(chuàng)優(yōu)達標等考評活動;

(4)處理投訴。按照法定權限與程序，處理各種投訴，解決物業(yè)管理糾紛。

可以看出，上述行政管理對于創(chuàng)造良好的物業(yè)管理市場環(huán)境，對于物業(yè)管理企業(yè)以及行業(yè)的健康、快速發(fā)展均具有非常重要的作用。

3.物業(yè)管理的行政管理手段

物業(yè)管理的行政管理手段可以歸結(jié)為如下三種：

(1)限制手段：主要有吊銷資質(zhì)證書、降低資質(zhì)等級等;

(2)經(jīng)濟手段：主要包括獎勵、罰款、沒收非法所得等;

(3)教育手段：主要包括教導、規(guī)勸、告誡、表彰和經(jīng)驗推廣等。

四、物業(yè)管理企業(yè)與行政管理部門的關系

物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)公司法設立的自主經(jīng)營、獨立核算、獨立承擔民事權利和義務的民事主體。物業(yè)管理行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)實施行政監(jiān)督管理，就與管理對象即行政相對人發(fā)生行政法律關系。

(1)服從行政部門的管理

物業(yè)管理企業(yè)應及時、全面、準確地了解并掌握物業(yè)管理相關的政策、措施、法律、法規(guī)，嚴格遵守各項規(guī)章制度，在實際行動上自覺服從行政管理部門的管理。

(2)協(xié)助行政部門的管理

國家將維護社會治安的責任通過法律、法規(guī)形式授權給有關行政管理部門，因此行政管理部門是執(zhí)行相關法規(guī)的主體，承擔了維護社會以及市場正常秩序的重大任務。

當物業(yè)管理企業(yè)遇到涉及行政管理的事務時，應當主動向行政管理部門反映，積極協(xié)助行政管理部門進行處理，但決不能越權、越位，模糊了自身職責和定位。

(3)借助行政部門的管理

物業(yè)管理企業(yè)應當主動加強與行政管理部門的交流溝通，關注政策的變化，并積極服從、執(zhí)行相關規(guī)定，配合行政管理。這種配合與服從，往往會為物業(yè)管理企業(yè)獲得行政管理部門的理解、支持奠定良好基礎，從而為自身的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

(4)支持行政部門的管理

物業(yè)管理企業(yè)是社會活動的參與者，應及時響應行政管理部門的號召，積極開展有關政策法規(guī)的宣傳、貫徹、落實等活動，及時向物業(yè)管理行政主管部門及有關部門反映社會信息，真實、準確地通報實際情況，為行政管理部門的決策和管理提供便利和支持

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