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二、前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則

(一)招標原則與招標形式

招標由招標人依法組織實施，前期物業(yè)管理招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。

1.招標原則

(1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。例如采取地方保護主義，限制外地物業(yè)管理企業(yè)參加投標。又如從企業(yè)所有制角度進行限制，不允許民營物業(yè)管理企業(yè)參加投標等。

這些以不合理條件限制或者排斥潛在投標人的作法，不僅違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則，而且與物業(yè)管理市場化背道而馳。

(2)不得對潛在投標人實行歧視待遇。對潛在投標人區(qū)分三六九等區(qū)別對待，也是違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則。

例如對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目，而對其他潛在投標人則掩飾項目情況或不給予同等、合理的投標準備時間等。這些做法不僅損害了受歧視投標人的合法權(quán)益，而且必然導致不公正的招標結(jié)果。

(3)不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。物業(yè)管理項目招標應當實事求是，符合物業(yè)管理項目的資質(zhì)要求和招標市場行情。如果向潛在投標人提出不切實際的投標條件或要求，不僅會導致招標失敗，而且也給投標方造成損害。

2.招標形式

前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

(1)公開招標、

公開招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標。

同時，公開招標還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告，以便利全國同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標信息。招標人發(fā)布的招標公告，應當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

(2)邀請招標

邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目，例如，有復雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目。

采取邀請招標方式的，招標人必須向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書內(nèi)容與公開招標的招標公告內(nèi)容相同。

3.招標代理機構(gòu)

無論公開招標與邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，既不能越權(quán)代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定。

招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務并提供相關(guān)服務的社會中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標投標代理的公司和機構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標代理機構(gòu)應當具備下列條件：

(1)有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金;

(2)有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量;

(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家名冊。

(二)招標文件的編制與招標項目備案

1.招標文件的編制

《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定，招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。前期物業(yè)管理招標文件應包括以下內(nèi)容：

(1)招標人及招標項目簡介：包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

(2)物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務項目、服務內(nèi)容和應當達到的標準等;

(3)對投標人及投標書的要求：包括投標人資格、投標書形式、主要內(nèi)容等;

(4)評標標準和評標方法;

(5)招標活動方案：包括招標組織機構(gòu)情況，開標時間和地點等;

(6)物業(yè)服務合同的簽訂說明;

(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

2.招標項目備案

招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

(2)招標公告或者招標邀請書;

(3)招標文件;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。

(三)招標程序規(guī)則

《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定：

(1)招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

(2)招標人對已發(fā)出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

(3)招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

(4)通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

①新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成;

②預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

③非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

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