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物業管理區域傷人事故法律責任分析

物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的原因多種多樣，受害人既可能是小區的業主或物業使用人，也可能是小區外來的其他人員，其中涉及物業管理企業與受害人、物業管理企業與業委會等多重法律關系。本文試圖探討物業管理企業在何種情況下才應對傷人事故承擔責任。

一、物業管理區域共用部位和共用設施的范圍

要分析物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的法律責任，就要首先確定物業管理區域內哪些屬于共用部位和共用設施。只有確定了共用部位和共用設施，才能依照合同約定認定物業管理企業是否盡到了相關的管理義務。

建設部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條，用列舉的方法給共用部位和共用設施下了定義，“共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體，柱、梁、樓、板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

關于物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線的相關管線和設施設備的相對性問題，在學術界還有爭議，但無論產權歸誰所有，根據《物業管理條例》第五十二條之規定，供水、供電、儲蓄所、供熱、通訊、有線電視等單位應承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。也就是說，公用事業單位是物業管理區域內相關管線和設施設備的法定管理者，由于這些管線和設施設備發生的傷人事故應由公用事業單位承擔相應的責任。

物業管理區域內業主違反行政法規和業主公約違章搭建的構筑物不屬于共用部位和共用設施。因為私自建造行為本身就是違法的，建成后又是為了自用，雖然搭建在共用部位之上但這并不能改變其自用部位的性質。物業管理企業對這些違章搭建的行為沒有行政處罰權，所以在物業委托合同未明確給物業管理企業設定訴訟義務的情況下，只要物業管理企業已通過勸告的方式加以制止、并將有關情況及時向有關行政部門做了報告，就已經盡到了管理者的義務，不存在合同違約的行為，也不存在侵權的過錯，不應對事故承擔責任。受害人不能苛求物業管理企業必須采取訴訟方式來制止違章搭建行為或必須實際達到了制止違章搭建的結果。

二、共用部位及設施發生傷人事故的法律責任分析

從法律關系上分析，建設單位或業委會與物業管理企業之間是委托合同法律關系，建設單位是作為最初的業主或者最大的業主與物業管理企業簽訂前期物業委托合同的，行政法規只是規定了前期物業委托合同對廣大業主的效力并限定合同的有效期，而業委會也是代表廣大業主和物業管理企業簽定物業委托合同的，所以業主實際是合同的一方當事人。當業主受到傷害后存在合同法律關系與侵權法律關系的競合，業主既可基于合同法律關系起訴，也可基于侵權法律關系起訴，而小區外的其他人與物業管理企業之間不存在任何合同關系，所以其在人身受到傷害后只能以侵權法律關系起訴物業管理企業。

按照《物業管理條例》的規定，“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”所以雙方在物業委托合同中的約定是判斷物業管理企業是否履行了義務，是否應承擔違約責任的重要依據。

上文已論述了共用部位和共用設施的法律規定，但法律規定并不排除當事人之間的約定，當事人可在法定的范圍內有不同的約定，如果合同約定的管理范圍是部分共用部位、共用設施或者管理的內容是專項服務，而發生的事故也與約定的管理范圍、管理內容無關，那么物業管理企業就不應承擔違約責任。例如，合同約定物業管理企業只提供保潔和綠化服務，他人在使用共用健身設施過程中受到傷害就不能要求物業管理企業承擔賠償責任。所以，物業管理企業是否應承擔違約責任，要看物業委托合同的具體約定。

受害者在侵權之訴中常常依據《民法通則》第一百二十六條和最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定要求物業管理企業承擔損害賠償責任，但適用這兩條法律規定的前提必須是物業管理企業是致害部位或設施的管理人，這也要看物業委托合同的具體約定。由此可見，物業委托合同不僅在合同糾紛中有重要的意義，而且在侵權糾紛中也有非常顯著的作用，合同對管理范圍和管理內容的約定會直接影響侵權訴訟的成敗。

物業服務不同于一般的消費服務，建設單位或業委會與物業管理企業之間是基于相互信任建立的委托合同法律關系，物業管理企業只向特定的業主群體提供服務，小區外的其他人并不是服務的對象，其也不能僅以個人意愿就與物業管理企業訂立物業委托合同。居民住宅小區是一個相對封閉的環境，小區外的其他人如未經允許或編造理由進入小區后發生事故，其本身就存在過錯的情況下不應承擔責任。

三、兩種特殊情形下傷人事故責任的法律分析

1、非物業管理企業的過錯未驗收交接的共用部位和共用設施發生的傷人事故

物業管理企業與建設單位須就共用部位和共用設施實行查驗交接，這既是物業管理企業的義務也是建設單位的責任。但實踐中物業管理企業往往尚未完成全部的交接驗收，就已實際接管了小區并提供物業服務，其中的原因常常是建設單位不能夠提供有關資料。

共用部位和共用設施的資料對于維護管理有著非常重要的作用，但物業管理企業有可能因某一設施沒有驗收交接就不繼續履行合同，在非自身原因導致不能交接的情況下，物業管理企業在保留意見的前提下先行提供服務不是失職，相反是一種負責任的表現。從合同關系分析，如未完成驗收交接的責任不能物業管理企業，而是由于建設單位不能提供相應的資料或者經驗收不合格，那么建設單位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行為必然影響到物業管理企業管理義務的履行，這些共用部位和共用設施發生的與驗收交接事項有關的事故，應由建設單位承擔責任；從侵權關系分析，如不能驗收交接的責任不在物業管理企業，且無法防止事故的發生，只要已將有關情況告知了業委會和公眾，那么物業管理企業對事故的發生就沒有過錯，不需承擔責任。

2、維修資金不到位導致不能及時維修引發的傷人事故

共用部位和共用設施的大修、改造就必然會牽涉到維修資金的運用問題，維修資金不論是由房地產行政主管部門還是由業委會管理，其運用事先都要經過審批。如果維修資金管理者堅持不予批準或長期拖延審批時間，致使共用部位和共用設施因得不到及時的大修而造成了人身傷害事故，那么物業管理企業是否應該對事故負責呢？

首先應當肯定，共用部位和共用設施的大修、更新、改造，按照規定應當動用維修資金，物業管理企業沒有任何義務在資金管理人尚未批準的情況下墊資進行大修。但對于侵權之訴而言，物業管理企業是否盡到了嚴格的管理義務，還要看是否已采取了措施阻止事故的發生或在不可能阻止的情況下將危險對公眾進行了適當的提示。所以，提示并不是小事，物業管理企業應在平時的工作中多運用告示與業主保持溝通。

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