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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、物業管理招標的條件與程序

(一)物業管理招標的條件

1．主體條件

招標人為業主委員會的，須經業主大會授權，同時應將招標投標的過程和結果及時向業主公開；招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規規定的其他條件；招標項目為重點基礎設施或公用事業物業的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。

有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

(1)招標人自行組織招標。

自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。

自行組織物業管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。

(2)招標人委托招標代理機構辦理招標。

委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業、廣東省某政府物業等均采取的是委托招標代理機構進行招標的形式。由于招標代理機構具有較強的專業水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質量，使招標機構與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業管理企業。

招標人應根據自己的意愿和物業自身情況選擇招標代理機構進行招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規規定。

2．項目條件

按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，2012年物業管理師報名時間住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

國家提倡建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

因此，必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目，僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅；新開發的非住宅項目，以及業主入住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。

(二)物業管理招標的程序

1．成立招標領導小組

招標人在政府房地產行政主管部門指導、監督下，成立招標領導小組，確定招標方式、內容、招標條件和投標企業的范圍，并對招標過程中可能出現的問題和不確定的風險進行預測：制訂相應的防范控制體系；編制招標文件；發布招標公告或投標邀請書；對投標人進行資格審查；向投標人發放招標文件和提供相關技術資料；組織投標人現場踏勘和答疑；制訂標底和評標方法；發布中標結果等。

2．編制招標文件

招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

(1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；

(2)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

(3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

(4)評標標準和評標辦法；

(5)招標活動方案，包括招標組織結構、開標時間及地點等；

(6)物業服務合同的簽訂說明；

(7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規規定的其他材料，報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

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