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《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助,順利通過(guò)考試!
三、早期介入的內(nèi)容
(一)可行性研究階段
1.內(nèi)容
(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理的模式;
(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;
(3)根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(5)設(shè)計(jì)與客戶(hù)目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。
2.方法和要點(diǎn)
(1)組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員向建設(shè)單位提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn),同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。
(2)除對(duì)物業(yè)檔次定位外,還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。
(3)選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。
【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在該項(xiàng)目的論證階段,物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作,并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),得到了建設(shè)單位的采納,具體內(nèi)容如下:
(1)考慮到整個(gè)項(xiàng)目的狀況,第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層,在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外,還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路,物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率,并選擇梢便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場(chǎng)定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層,因此在后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)逐步提高綠化率,并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。
(2)對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見(jiàn),重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案,使得小區(qū)的布局既方便未來(lái)業(yè)主的使用又避免對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。
(3)提出了人車(chē)分流的概念,這在該地屬于新的提法,也成為以后項(xiàng)目銷(xiāo)售的亮點(diǎn)。
(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容,明確了各配合方之間信息溝通的渠道,確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。
實(shí)踐證明,這幾條意見(jiàn)和建議對(duì)建設(shè)單位非常有益,能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位,提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比。第一期銷(xiāo)售的良好業(yè)績(jī)就是證明。
(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
1.內(nèi)容
(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議;
(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;
(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn);
(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。
2.方法和要點(diǎn)
(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì),并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度,對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議。
(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整,使項(xiàng)目在總體上更能滿(mǎn)足客戶(hù)的需要,從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功,降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)上的預(yù)見(jiàn)性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整,為建設(shè)單位節(jié)約投資。
(3)從確定的目標(biāo)客戶(hù)的角度考慮問(wèn)題。在設(shè)計(jì)上,比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶(hù)的需求及經(jīng)濟(jì)承受力,使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。
(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路,保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。
(5)對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目,對(duì)共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配套在各期之間的過(guò)渡性安排提供協(xié)調(diào)意見(jiàn)。
【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會(huì),就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議,并得到建設(shè)單位的采納,受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。建議的具體內(nèi)容如下:
(1)考慮到項(xiàng)目較大,且為分期開(kāi)發(fā),在設(shè)計(jì)方案時(shí),建議采用分組團(tuán)的布局,且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉。這樣對(duì)不同組團(tuán)就能按服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容,確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的需求。
(2)對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、會(huì)所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見(jiàn)。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn),所以實(shí)施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。
(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件,如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)和清潔車(chē)停放場(chǎng)地等,在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí)。
(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路,制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案,確定了實(shí)施進(jìn)度表,包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等,這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。
(三)建設(shè)階段
1.內(nèi)容
(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。
(2)配合設(shè)備安裝、確保安裝質(zhì)量。
(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)。
(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況,特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
2.方法和要點(diǎn)
(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄,并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。
(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄,既為今后的物業(yè)管理資料,也為將來(lái)處理質(zhì)量問(wèn)題提供重要的依據(jù)。
(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位,要注意介入的方式方法。既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度,又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。
【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在建設(shè)階段,物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過(guò)程,參與了多次專(zhuān)題討論會(huì),提出改進(jìn)意見(jiàn)(其中一次就提出了18項(xiàng)整改意見(jiàn)),這些意見(jiàn)大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下:
(1)對(duì)生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置,提供了垃圾場(chǎng)地設(shè)計(jì)方案,要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。
(2)提供了單元門(mén)的安裝意見(jiàn)。既便于安裝可視對(duì)講系統(tǒng),又便于安裝信報(bào)箱,還注意到美觀實(shí)用和便于維修。
(3)在進(jìn)行綠化帶施工時(shí),事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。
(4)在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好,而該區(qū)屬填海區(qū),易發(fā)生不均勻沉降,導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂,因此建議重新施工。
(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)備的安裝,累計(jì)提出了200余項(xiàng)改進(jìn)意見(jiàn)。
(6)提請(qǐng)建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等),以便于將來(lái)的維修和更換。
(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn),組織編寫(xiě)各類(lèi)管理服務(wù)文件和規(guī)章制度,準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。
(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來(lái)水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜,暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(四)銷(xiāo)售階段
1.內(nèi)容
(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表;
(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度;
(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法,必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù);
(4)對(duì)銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn);
(5)派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)?nèi)藛T,在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)提供物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù);
(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸入物業(yè)管理檔案。
2.方法和要點(diǎn)
(1)準(zhǔn)確全面展示未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾,包括各類(lèi)公共管理制度,一定要符合法規(guī),同時(shí)要實(shí)事求是。在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行,不應(yīng)為了促銷(xiāo)而夸大其辭,更不能作出不切實(shí)際的承諾。
(2)征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見(jiàn),并進(jìn)行整理,以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。
【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。其在銷(xiāo)售階段的介入內(nèi)容為:
(1)在銷(xiāo)售前,整理并全面完成物業(yè)管理方案。將各項(xiàng)應(yīng)使購(gòu)房業(yè)主了解的內(nèi)容,以書(shū)面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中;
(2)在銷(xiāo)售前對(duì)售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn),使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解,對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解;
(3)在售樓現(xiàn)場(chǎng)安排專(zhuān)職的物業(yè)管理咨詢(xún)?nèi)藛T,接受購(gòu)房者的咨詢(xún);
(4)為使業(yè)主或未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解,在銷(xiāo)售時(shí),就在售樓處、樣板房等處展開(kāi)規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等),使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有良好的印象。
(五)竣工驗(yàn)收階段
竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國(guó)家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定,任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
1.內(nèi)容
這一階段的內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后,參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收;在分期建設(shè)的工程完工后,參與分期竣工驗(yàn)收;在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗(yàn)收。
2.方法和要點(diǎn)
(責(zé)任編輯:中大編輯)