為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材《物業管理基本制度與政策》的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

1、房地產發展商提供的管理基金

居住小區一般是由房地產開發公司按照“統一規劃，統一建設，統一配套”的小區建設要求建成，交由物業管理公司管理，并留下一定數額的管理基金，用作物業管理的啟動資金。有一些地區，發展商從開發項目總投資中提取1%-2%作為物業管理公司的管理基金。例如深圳市蓮花二村，總投資為12億元，發展商從中提供120萬元給深圳市物業管理公司作為管理基金。也有些地區規定發展商以房價的7‰提供給管理公司作為管理基金。

物業管理公司從發展商那里得到的資金還有為期一年的房屋維修費。按國家規定，建筑施工單位免費維修一年，發展商扣留工程造價的5%作為工程維修保證金。在物業托管后，由物業管理公司對物業進行全面管理，因此發展商應將截留的維修保證金移交給管理公司。

2、物業業主和租戶定期交納的物業管理費

業主在向發展商購買商品房后，接到入伙通知書，便到物業管理公司辦理入伙手續，并開始預繳管理費。收費標準是根據國家有關規定和各類不同物業的用途、檔次來制訂。下面分別列出廣州天河名雅苑“普通住宅綜合管理費”、“復式住宅綜合管理費”、“高層住宅綜合管理費”。

3、水電管理備用金和裝修管理費的收取

水電管理備用金主要是對配套設施如供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新和突發事故搶修而設立的。業主在辦理入伙手續時，還須繳納水電管理備用金，其收取辦法根據各地實際情況有所差異。有些地區，這種管理維修基金一般根據樓宇的綜合造價，高層樓宇發展商提供4%，業主繳付所購物業造價的2%;多層樓宇發展商提供2%，業主繳付1%.業主和租戶在搬進樓宇之前，一般都會對房屋進行裝修。在裝修過程中，違反住宅區管理規定，未經批準擅自改變房屋結構、外貌、損壞公共設施、管道線路、毀壞綠化、亂丟垃圾等現象時有發生，因此收取一定的裝修管理費和裝修建筑垃圾清運費是必要的。通常的做法是：住戶在申請裝修時收取一定的裝修押金，裝修完畢后，如無違章裝修，除收取建筑垃圾清運費后，其余如數退還。

4、住宅區特種服務費收入

有些住宅區的居民生活水平較高，往往對小區的生活服務項目提出了更多、更高的要求，如家務服務、護理服務、幼兒教育服務及其特種服務。物業管理公司可視實際需要開設各類特種服務項目，既方便了居民，又為公司開創了新的收入來源。

特種服務費是應某些住戶的特殊需要而開設的，因各地情況不一，服務標準也不一樣，故難以有統一的收費標準。下面是廣州天河名雅苑住宅小區的“預約特殊服務價目表”。

5、物業管理公司的物業經營收入和其他經營收入

物業管理公司在接受發展商委托時，一般都會要求發展商轉讓部分房產給管理公司，如為小區配套建設的物業設施，物業管理公司可以據此搞一些租賃經營，收取租賃費。物業管理公司也可利用管理物業的優勢，依靠可靠的信息來源，開展房屋的代租代銷，代理辦理產權轉讓等中介服務，收取中介費。物業管理公司還應抓住機遇，圍繞服務于住宅區，積極開辦新企業，這樣既能為住戶提供優質服務，又能廣開財路，增加企業收入。例如深圳市物業管理公司下屬就有九個子企業：深圳香港物業清潔管理公司，深圳物業電腦電器服務公司，物業裝飾工程部，物業機電維修部，物業車輛維修部，物業花木服務部等。此外，物業管理公司還可以廣開門路，創造盡可能多的利潤。例如有的物業管理公司與有關部門合作，開辦城市信用社、儲蓄所，既能為居民提供配套服務，又能開辟新的收入來源;有的物業管理公司開辦建材購銷、商業貿易之類的經營實體創造效益。

6、國家或地方城市維護費的少量補貼

住宅小區內的公用設施是城市公用設施的有機組成部分，如煤氣和自來水等設施，其正常運行和維護管理的經費應由國家相應的專業部門承擔。不能因為住宅區實行統一管理而削減甚至取消城市建設維護費在住宅區管理上的投入。為了管理上的方便，由各住宅區的管理公司本著為國家分憂、對居民負責的精神，承擔起管理職責。但不能否定，國家財政本應承擔的部分仍應盡責提供。

7、可嘗試與保險公司開展物業保險業務

與保險公司開展物業保險，可解決突發事故時物業修繕中經費不足問題。例如消防保險、財產保險、房屋保險等。

8、融資與抵押貸款

在我國城市居民收入不高的現實條件下，住宅區管理與服務收費不可能過高，因而多數物業管理公司都在廣開門路多種經營，以增加收入。對于那些大型物業管理公司，其經濟實力達到一定程度后，便可直接投資于物業的開發與經營，這就需要進行資金融通，亦即融資。廣泛地尋找資金來源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業投資資金籌措的主導思想。

對于物業投資而言，抵押貸款是資金來源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業作抵押，向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。物業管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時，應遵循如下原則。

(1)公司的債務與其自有資本必須保持適當平衡關系的原則。盡管“負債經營”已成為當代企業經營的生財之道，然而恰當的舉債規模仍然是企業要堅持的一個原則，不考慮自身的經濟實力與承受能力，一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動，就會帶來損失，甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”，保持公司的負債額與自有資本恰當的比例，是制訂籌資方案，進行融資決策的一項基本原則。

(2)盡可能均勻安排債務償還期的原則。集中于一個時期償還債務，往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給，最好同時安排有較長期限的貸款，應力爭借貸有一定的償還寬限期。

(3)妥善安排、有效利用的原則。應盡量安排長期貸款用于項目的開發建設、短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營，充分利用好每一筆貸款。

(4)統籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息，還應研究賦稅條件、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而將承受的懲罰性支出等問題。

(5)妥善制訂還貸計劃的原則。所有的抵押貸款均要按時還本付息。因而，幾乎每一筆貸款都應在借貸時就制訂好切實可行的還貸計劃。應盡可能均勻安排每年應支付的貸款本息，作出妥善的財務安排。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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