《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

第二章 ：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

內(nèi)容提要：

1、房地產(chǎn)投資(概念、特性、投資的形式、投資的利弊)

2、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

3、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

考試的目的和要求：本部分考試的目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度

考試的基本要求：

掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系

熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容

了解：不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以收益性物業(yè)為管理對(duì)象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識(shí)和選擇投資區(qū)位的能力。為此，本章重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求。

第一節(jié)：房地產(chǎn)投資

一、房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢(mèng)寐以求的，世界上90%以上的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn)。

投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。

房地產(chǎn)投資的形式

二、房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開(kāi)發(fā)投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚;/物業(yè)管理師報(bào)考條件/置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。

(一)房地產(chǎn)直接投資

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2.房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用;二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

(二)房地產(chǎn)間接投資

1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元、期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽(yáng)春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不僅解決了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺問(wèn)題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì);北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤(rùn)北京置地等企業(yè)通過(guò)上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動(dòng)性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在證券交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專(zhuān)業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。3.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，/2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間/已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。新興國(guó)家和地區(qū)，如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港等，也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。2005年12月由中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)起的“建元2005—1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”，作為中國(guó)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)。

住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益

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