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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、物業管理機構更迭時管理工作的移交

物業服務合同或前期物業服務合同的終止，將導致提供物業管理服務的主體發生變化，物業管理機構發生更迭，與此同時，在相關方之間會發生物業管理的移交行為。

(一)移交雙方

物業管理機構更迭時管理工作的移交包括：原有物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交；業主大會或物業產權單位向新的物業管理企業移交。前者的移交方為該物業的原物業管理機構，承接方為業主大會或物業產權單位；后者的移交方為業主大會或物業產權單位，承接方為新的物業管理企業。

(二)移交內容

1．物業資料

(1)物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

(2)業主資料包括：

1)業主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片；

2)房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。

(3)管理資料包括：各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。

(4)財務資料包括：固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、2012年物業管理師報考條件水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

(5)合同協議書，指對內對外簽訂的合同、協議原件。

(6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。

(7)其他需要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

2．物業共用部位及共用設施設備管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用設施設備，包括消防、電梯、空調、給水排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；

(2)共用配套設施，包括環境衛生設施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施(值班室、崗亭、監控設施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設施(會所、游泳池、各類球場等)；

(3)物業管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設施)、倉庫等。

停車場、會所等需要經營許可證和資質的，移交單位應協助辦理變更手續。

3．人、財、物的移交或交接

(1)人員。在進行物業管理移交時，有可能會有原物業管理機構在本項目任職人員的移交或交接，承接物業的管理企業應與移交方進行友好協商，雙方達成共識。

(2)財務。移交雙方應做好賬務清結、資產盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業服務費、維修資金、業主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。

(3)物資財產。物資財產包括建設單位提供和以物業服務費購置的物資財產等，主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛生及綠化養護工具、物業管理軟件、財務軟件等。

(三)辦理交接手續

同新建物業的物業管理移交一樣，原物業管理企業退出后的物業管理移交也應該辦理交接手續。2012年注冊物業管理師考試時間交接手續涉及建設單位、原物業管理企業、業主委員會、行業主管部門、新進入的物業管理企業等。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面：

(1)對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價，真實客觀地反映房屋的完好程度；

(2)各類管理資產和各項費用應辦理移交，對未結清的費用(如業主拖欠的物業服務費)應明確收取、支付方式；

(3)確認原有物業管理企業退出或留下人員名單；

(4)提出遺留問題的處理方案。

(四)注意事項

(1)明確交接主體和次序。此類物業的物業管理工作移交是原物業管理機構將物業管理工作移交給該物業的業主大會或物業產權單位之后，再由業主大會或物業產權單位將物業管理工作移交給準備接管的物業管理企業，而不是原物業管理機構向準備承接的物業管理企業直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行，但要分清楚移交的主體及責任。

(2)各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。

(3)如承接的部分物業項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

(4)在物業管理移交工作中，對物業共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發現，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協議或辦理相關手續時應注意做出相關安排，便于在后續工作中能妥善解決發現的問題。

復習思考題

1．簡述物業承接查驗的概念。

2．新建物業承接查驗的準備工作包括哪些內容？

3．簡述物業查驗的主要內容與方式。

4．如何處理新建物業承接查驗所發現的問題？

5．物業管理機構更迭時的物業查驗內容包括哪些？

6．新建物業管理工作移交的內容是什么？

7．物業管理機構更迭時移交工作應注意哪些事項？

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