電梯系統

(一)種類

常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯;按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯;按控制方式分有單機控制電梯、集選控制電梯等。

(二)管理工作主要內容

(1)按照電梯管理需要配備專業電梯管理人員的規定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關管理部門認可的上崗資格證書。

(2)根據電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養說明，制訂電梯安全運行和維修保養的規章制度和工作程序，包括值班安排，操作規程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內容，大、中修計劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業技術服務公司。

(5)根據物業的性質和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養時間。

(6)進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護保養或故障停梯均應及時通告業主、物業使用人。

(8)將電梯維修保養工作委托給專業公司承擔時，要認真審核承包方的專業技術水準和專業資格，認真監督合同的執行情況，定期對承包方的服務進行評價。

(9)電梯每年要由政府技術監督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續使用。

空調系統的管理

空調系統

(一)種類

空調冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收式制冷機;按冷源設備布置的情況可分為中央空調和獨立空調等等。

(二)管理工作主要內容

(1)配備足夠符合要求的專業技術人員負責空調系統的管理，并進行階段性的崗位培訓。

(2)建立空調系統技術檔案。

(3)根據空調設備生產廠家和安裝單位提供的技術資料和說明書，制訂空調系統運行和保養制度，制訂大、中、小修計劃和測試調整計劃。

(4)備齊空調維修、測試用工具，準備恰當數量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調專業維修服務公司和零件供應商檔案。

(5)根據物業性質和人流規律等特點，確定每年空調的開停日期和每日的開停時間，以及空調在各個時間的工作狀態。

(6)進行空調用電用水計量和空調運行成本核算，測算空調收費。

(7)在空調設備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪聲污染問題。

(8)在業主和住戶自己安裝局部空調時提供技術指導，主要內容有：

1)用電負荷的計算和供電線路的匹配;

2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調的工作效率、建筑物外觀的美觀和統一性、空調安裝的安全性及噪聲和滴水對環境的影響等內容。

(9)在空調系統停機一段時間(如冬季停機)重新投人運行或空調送暖和送冷交替之前，要對空調系統進行嚴格細致的檢查調整工作，主要內容有：

1)對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調整;

2)清理各管道內的灰塵;

3)檢查各類測試和指示儀器儀表是否準確并進行調整;

4)檢查各類泵、水塔等設備是否工作正常;

5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。

(10)定期對空調系統進行測試，以便進行相應的調整和改進，使空調系統保持在最佳運行狀態。

(三)注意事項

(1)空調系統運行消耗的水、電和其他能源在物業管理公共用

（責任編輯：何以笙簫默）