《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第六節社會學在物業管理中的運用

一、物業管理與社區文化

(一)社區文化的內容和意義

社區文化主要是狹義文化，它是指城市社區中科技、教育、文學藝術、價值觀、民風民俗等各種精神財富的總和。社區文化作為一種亞文化，是整個社會文化的一個重要組成部分。社區文化是整個社會文化的聚集點，在整個社會文化乃至人類文化中占主導作用，是人類文化的一個重要組成部分，也是構成社區的一個重要因索。它具有社會文化的共同特點，也具有明顯的地域性。

按照社區的功能分類，居住小區屬于生活社區，其性質和功能與我國目前以綜合功能為主的街道社區有明顯區別。街道的社區文化的核心是綜合價值觀及其行為模式。價值觀在不同的功能社區中有不同的側重點和表現形式。如在學校中，校園文化的核心則表現為學習觀;在企業文化中，則表現為經營觀;而在居住小區中，其核心表現為居住觀(居住觀主要包含了對家庭關系、鄰里關系、人與環境的關系、社會公德等方面的評價)。所以，學習觀、經營觀、居住觀實質上都是價值觀在特定場所的表現形式，是價值觀的子系統。因此，我們可以認為，居住小區的社區文化定位就是“在幾種不同文化模式影響下，業主或使用人所認同的居住觀和行為模式。”

作為居住小區，社區文化建設就是通過各種形式的文娛、體育和其他形式的文化活動，創造一種文化氛圍，讓社區成員能相互了解，提高對不同文化的鑒別和適應能力，減少文化沖突帶來的負面影響，使社區成員對某些不同的文化要素逐漸達成文化認同，并在此基礎上建立社區共同的居住觀和形成相應的行為模式。建立居住小區的社區文化，是一個長期的任務。

居住小區社區文化具有如下性質

第一，社區文化是一種認同文化。

第二，社區成員是社區文化的主體。

第三，文化氛圍是營造社區文化的必要環境。

居住小區社區文化具有如下特點

第一，業主文化背景的多樣性決定了社區文化建設的長期性

第二，不同的社區成員結構使社區文化建設具有層次性

第三，文化認同指選擇與本民族文化深層次的本質相契合的內容

居住小區社區文化的內容包括環境文化、行為文化、制度文化和精神文化。

社區環境是社區文化的一種外在表現形式，主要包括社區外貌、休閑娛樂環境、文化設施、生活環境等，所以環境又是營造文化氛圍的基本條件。

行為文化主要是指社區成員在交往、娛樂、生活、學習、休閑等過程中，所產生的反映居住觀的活動和行為，通常所說的社區文化就是指這一類內容。

一種文化要素經認同后，往往就以制度、法律、規范等形式固定下來。制度可分為兩大類：一類是公眾制度，主要是業主根據認同的居住觀而共同制定的居住行為準則;另一類是物業管理企業制定的一些管理規章制度。

精神文化是居住小區文化的核心，即經過文化認同后所建立的居住觀念和社區精神。

(二)物業管理企業與社區文化

物業管理與社區文化存在(1)互為促進、(2)互為作用、(3)互為約束的關系。

物業管理企業在社區文化建設中的作用包括：

(1)在構建社區文化的初期營造文化氛圍的基礎

居住小區在業主人住形成居住群體時，大多數成員之間都互不認識，要相互進行了解比較困難。物業管理企業因其特殊的身分與角色，在調動資源組織文化活動方面處于有利地位。因此，物業管理企業可以因勢利導，有計劃、有目的地組織社區文化活動。

(2)在社區文化形成過程中起引導作用

由文化認同而形成的居住觀，才是社區文化的核心。各種文娛體育活動僅是社區形成的催化酶，還需要引導社區文化建設向內涵的方向發展。這方面的工作是相當細致和艱巨的，物業管理企業只能去引導，而不是主導，以免喧賓奪主，既要教育，但又不能枯燥無味，要寓教于樂。

(3)物業管理企業能及時把認同的文化要素形成規范和制度

這些規范和制度包括了管理制度、行為準則、風俗習慣等，為加強業主(或使用人)自我控制和自我約束能力、為業主自律創造了良好的基礎。

二、物業管理與社區組織

(一)社區管理主體概述

社區管理主體是在一定環境中產生的，以社區黨政組織為核心，由社區黨政組織(社區黨組織、街道辦事處和鄉鎮政府)、社區自治組織、業主委員會、社區中介組織和物業管理企業共同構成的社區管理組織系統。

根據社區管理主體在社區管理中的地位不同，可劃分為社區管理領導系統、社區管理執行系統和社區管理支持系統，分別對應于制定決策、執行決策、支持和反饋政策效果的功能，形成社區管理的循環網絡。

根據社區管理主體的性質不同，可將其分為社區黨政組織(社區黨組織、社區政府組織)、社區自治組織、社區中介組織、業主委員會以及物業管理企業。

第一，社區黨政組織(社區黨組織、社區政府組織)。

社區黨政組織主要包括社區黨組織和街道辦事處、鄉鎮政府，以及政府職能部門在社區設立的延伸機構，如派出所、工商所、稅務所等。社區黨組織是中國共產黨在基層社區常設的組織機構，是社區各項工作的領導核心。街道辦事處以及政府延伸機構都要在街道黨組織的領導、指導或協調下開展工作。

第二，社區自治組織。

所謂社區自治，是指在國家法律的規范之下，在黨的領導之下，在政府的指導之下，在廣大人民群眾的參與之下，社區享有一定的民主自治的權利。社區自治組織主要是指居民(村民)代表委員會等社區內居民的群眾性自治組織，它也是社區管理主體的基本單元。社區自治組織還包括志愿者協會組織、文化體育類社團等機構。社區居委會、村民委員會是社區自治組織的主體，依法行使社區自治權利對社區的重大事務進行管理。

第三，社區中介組織。

社區中介組織又被稱為非盈利性組織或非政府組織，它形成于18～19世紀的發達國家。在我國，它還是一種新興的社區組織。它主要致力于社會服務和管理，其根本宗旨是滿足社區居民的需要。社區中介組織承擔著聯系政府與民眾、依法進行社區治理和服務等多種職能。社區中介組織主要是指各類福利性、服務性、中介性組織，如社區福利組織、志愿者組織、慈善組織、社區服務組織或一些行業性組織，如個協、體協、舞協等。

第四，業主委員會。

業主委員會是指居民區內業主們自發選舉產生的組織，代表全體業主對物業等有關重大事項進行決策和管理。它是居民參與社區管理和建設的一種途徑。

第五，物業管理企業。

物業管理經營人受物業所有人或使用人的委托，運用現代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，為物業的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創造安全方便的居住和工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。

一般而言，社區管理主體主要具有以下幾種功能：

(1)滿足需求功能

(2)管理功能

(3)組織功能

(4)協調功能

(5)穩定功能

(二)社區管理主體建設

社區管理主體建設是指以社區黨政組織(社區黨組織、街道辦事處和鄉鎮政府)為核心，由社區自治組織、業主委員會和社區中介組織共同參與，旨在進一步健全管理主體的組織機構，完善社區管理主體的功能和制度，提高社區管理主體的工作效率的過程。社區管理主體建設不僅僅是其本身的建設，更為重要的是通過社區管理主體的組織、功能和制度的建設，提高工作效率，這是社區管理主體建設的直接目的。

社區建設的內容主要包括兩部分，一是建設具有社區硬件設施的人居環境，二是建立有一定社區管理職能的組織并做好社區的日常管理工作和文化營造工作。前者是政府和房地產開發方的責任，后者則更多地要依賴于行政組織和其他社會組織的介入和管理，同時也是所有工作和生活在社區中的人的責任。

社區組織，是社區建設的核心。社區自治組織建設，主要是指按照社區構成要素劃定社區，建立社區自治組織和新的社區管理體制。包括

(1)建立“決策層”，即社區成員代表大會。

(2)建立“執行層”，即社區居民委員會。

(3)建立“議事層”，即社區協商議事委員會。

(4)建立“領導層”，即社區黨組織。

三、物業管理與和諧社會建設

(一)物業管理在和諧社會建設中的重要作用

1.物業管理保證了物業本身功能充分發揮。

2.物業管理促進了城市管理的社會化和專業化發展。

3.物業管理為業主創造了安全舒適的人居環境。

4.物業管理還促進了城市精神文明建設。

(二)物業管理在和諧社會建設中的努力方向

1.不斷提高物業管理的覆蓋面

2.研究拓展物業管理的服務范圍

3.切實規范物業管理各方行為

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（責任編輯：中大編輯）

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