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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第二章　物業管理招標投標

物業管理招標投標是招標投標雙方運用價值規律和市場競爭機制，通過規范有序的招標投標行為確定物業管理權的活動。物業管理招標投標，是我國物業管理發展的必然產物，也是行業發展日趨成熟的體現。

物業管理招標投標與其他行業相比，具有一定的自身特點。本章擬從物業管理招標投標的概念入手，對物業管理招標投標的內容、形式以及招標投標策劃與實施，物業管理方案的制作等方面分別予以闡述。

第一節　物業管理招標投標的內容與形式

一、物業管理招標投標的概念

(一)物業管理招標

1．物業管理招標的概念

物業管理招標，是物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人(以下簡稱招標人)根據物業管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業管理企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。

2．物業管理招標主體

物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。

在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中，由物業建設單位負責物業管理服務的招標組織工作；業主大會已經成立的，由業主大會負責實施物業管理權的招標組織工作。

一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(如機場、碼頭、醫院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業的招標必須經國有資產管理部門或相關產權部門的批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。

(二)物業管理投標

1．物業管理投標的概念

物業管理投標，是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業管理企業，2012年注冊物業管理師報名時間根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。

2．物業管理投標的主體

物業管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業管理企業或專業管理公司(以下簡稱投標人)。

專業管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業管理專項服務的專業化企業，如電梯(安裝、維修)專業公司、樓宇設備專業公司、清潔衛生專業公司、園林綠化專業公司等。

就整體的物業管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業管理項目按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業管理企業，也有相應的專業管理公司。

二、物業管理招標的類型

(一)按物業類型劃分

根據物業的不同類型，可以將物業管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業區、寫字樓、工業區、公用基礎設施(如機場、醫院、地鐵、學校、碼頭、步行街)等。

(二)按項目服務內容的實施劃分

根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求，可以將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。

如規劃用地為54萬m2的某大學城的物業管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛生、環境綠化、綜合服務等項目分別招標；在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業公司作為分包商；在清潔衛生、環境綠化分項的招標中，不僅有具有專業資質的物業管理公司參與，也有清潔、綠化等專業公司參與。

(三)按招標主體的類型劃分

根據物業管理招標主體的不同，可以將物業管理招標分為物業建設單位為主體的招標、業主大會(或單一業主)為主體的招標、物業產權人為主體的招標等類型。

前期物業管理一般以物業建設單位為招標主體；物業管理正常運作后，一般以業主大會為招標主體；若物業性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業產權人、管理使用單位或政府采購中心。

(四)按項目服務的方式劃分

根據物業管理服務的方式不同，物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。

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