《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節合同法基礎知識

一、概述

1.合同的概念

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。合同的種類很多，有物權合同、債權合同、身份合同等，但通常所說的合同是債權合同，《合同法》所規定的也僅是債權合同;婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用其他法律的規定，不適用《合同法》。

2.《合同法》的基本原則

(1)合同自由原則：即《合同法》規定的“自愿”原則。包括締約自由;選擇相對人的自由;決定合同內容的自由;變更或解除合同的自由;選擇合同形式的自由。

(2)合同正義原則：合同正義強調一方的給付與對方的對待給付之間的等價性，合同上的負擔和風險的合理分配。

(3)鼓勵交易原則：《合同法》是交易法，各類合同制度是保護正常交換的具體準則。鼓勵交易，首先應鼓勵合法正當的交易，其次應鼓勵自主自愿的交易。

3.我國《合同法》的內容

我國的《合同法》曾呈“三足鼎立”之勢，分為《經濟合同法》、《涉外經濟合同法》和《技術合同法》。1999年10月1日，新《合同法》生效，統一了立法?！逗贤ā酚煽倓t、分則和附則組成，共428個條文。

二、合同的訂立

合同的訂立，是指締約人為意思表示并達成合意的過程，分為要約與承諾兩個階段。它不同于合同的成立和生效。

1.要約

要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合以下規定：

(1)內容具體確定;(2)表明經受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束。

要約應與要約邀請相區別。要約邀請又稱要約引誘，是一方希望他人向自己發出要約的意思表示。按照《合同法》第15條的規定：“寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。”“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”建議中含有“僅供參考”、“以我方最后確認為準”等字樣的，為要約邀請。

要約的法律效力：要約到達受要約人時生效。要約可以撤回，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。要約也可以撤銷，撤銷要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷：(1)要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;(2)受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作了準備工作。

要約的失效：要約失效是指要約喪失法律效力，要約人和受約人均不受其約束。有下列情形時，要約失效：(1)拒絕要約的通知到達要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;(4)受要約人對要約的內容作出實質性變更。所謂實質性變更，是指對合同標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議的方法等的變更。

2.承諾

承諾是受要約人同意要約的意思表示。有效的承諾應具備以下要件：

(1)承諾必須由受要約人向要約人發出。

(2)承諾的內容應當與要約的內容一致。

(3)承諾必須在要約的存續期間內作出。

(4)承諾應以通知的方式作出，但根據交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。

承諾的生效：承諾通知到達要約人時生效。承諾生效時合同成立。當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。承諾生效的地點為合同成立的地點。

承諾的撤回：承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人。承諾一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

3.強制締約

指個人或企業負有應對方的請求而與其訂立合同的義務，如郵政、電信、電力、煤氣、自來水等的經營者對消費者負有強制締約義務。

4.格式條款

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。

5.《合同法》對格式條款的規制

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

對格式條款的理解發生爭議的，應該按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應采用非格式條款。

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（責任編輯：中大編輯）