為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

問：物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。

問：開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費？

答：目前對此尚未沒有明文規(guī)定，但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋、使用、維修公約》中確定的標(biāo)準執(zhí)行。

問：物業(yè)公司在向住戶收取水、電、氣等能源費用時，是否可以自行加價？

答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述能源的供應(yīng)者，住戶是消費者，物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電氣等費用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收能源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。至于物業(yè)公司的代收酬勞，按有關(guān)規(guī)定，由物業(yè)公司向住戶收取。

問：在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？

答：計費面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

問：公共區(qū)域的照明費用，誰來負責(zé)？

答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應(yīng)由受益人承擔(dān)；一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應(yīng)繳納分攤的能源費用，而欠費的后果是眾人受損。

問：業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司怎么辦？

答：商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由不交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行業(yè)務(wù)，交納物業(yè)管理費；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。

最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任，不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。

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