2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

四、共有部分的共同管理權

1.關于業主共同決定事項的范圍

《物權法》第七十六條第一款規定，建筑區劃內的下列事項需由業主共同決定：

(1)制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，需要由業主共同決定。

(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，涉及每個業主的切身利益，應當由全體業主共同制定和修改。

(3)選舉業主委員會和更換業主委員會成員。業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約，責任心不強的業主委員會委員予以更換。

(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務企業或者其他管理的管理水平如何，與業主利益有著直接的關系，通過業主大會集體決策，可以較好的選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業主的切身利益，應當由業主共同決定。

(6)改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業主建筑物區分所有權的行使及費用的負擔，需要業主共同決定。

(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。例如，如何對物業公司的工作予以監督，如何與居民委員會協作等。

2.關于業主共同決定事項的表決規則

《物權法》第七十六條第一款規定：

(1)決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

(2)決定有關制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

3.關于業主大會和業主委員會

(1)業主大會和業主委員會的設立

①業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

業主是建筑區劃內的主人。業主大會是業主的自治組織，是基于業主的建筑物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建筑區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，并對小區內的業主行使專有部分的所有權做出限制性規定，以維護建筑區劃內全體業主的合法權益。所以《物權法》規定，業主可以設立業主大會。如果建筑區劃內業主人數眾多，可以設立本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主委員會。業主委員會是本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主大會的執行機構，按照業主大會的決定履行管理的職責。

②地方人民政府有關部門應當對設立的業主大會和業主委員會，給予指導和協助。

由于業主大會是業主的自治組織，其成立應由業主自行籌備，自主組建。但是，一個建筑區劃內，業主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業主大會對于業主來說有一定的難度。而業主大會的成立關系著業主如何行使自己的權利，維護自身的合法權益，關系到廣大業主的切身利益，關系到建筑區劃內的安定團結，甚至關系到社會的穩定。地方人民政府有關部門應當向準備成立業主大會的業主予以指導，提供相關的法律、法規及規章，提供已成立業主大會的成立經驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業主大會議事規則、業主管理公約等示范文本，協調業主之間的不同意見，為業主大會成立前的相關活動提供必要的活動場所，積極主動參加業主大會的成立大會等。物業管理師考試

(2)業主大會和業主委員會的決定效力

《物權法》第七十八條第一款規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。這是因為，業主大會是由建筑區劃內的全體業主參加，依法成立的自治組織，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業主大會依據法定程序做出的決定，反映了建筑區劃內絕大多數業主的意志與心聲，代表和維護了建筑區劃內廣大業主的合法權益。業主委員會是業主大會的執行機構，具有實施業主大會作出的決定，業主大會或者業主委員會作為自我管理的權力機關和執行機關，依據法定程序作出的決定，對業主應當具有約束力。

對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定，必須是依法設立的業主大會、業主委員會作出的，必須是業主大會、業主委員會依據法定程序作出的，必須是符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。《物業管理條例》第十九條第二款規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會主要對建筑區劃內，業主的建筑物區分所有權如何行使，業主的合法權益如何維護等事項作出決定，例如，可以對制定和修改業主大會議事規則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約作出決定，對選舉業主委員會或者更換業主委員會成員作出決定，對選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。無論業主大會、業主委員會作出哪一項決定，對業主均具有約束力。

(3)業主大會和業主委員會的處置權

目前，有些建筑區劃內的個別業主，不遵守法律、法規以及管理規約的規定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費，損害了部分業主甚至是全體業主的合法權益，對這些行為如何處置，《物權法》第八十三條第二款作了規定，即“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”

4.關于共同管理權的其他規定

(1)維修資金的所有權歸屬與使用

建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

(2)管理費用分攤與收益分配

建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

(3)建筑物及其附屬設施的管理

①業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

②對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

③物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

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（責任編輯：中大編輯）

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