《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

五、合同的解釋

合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機關為合理確定合同的內容而依法對合同及相關資料的含義所作的有約束力的分析和說明。

合同解釋的原則有：

1.客觀解釋原則，又稱文義解釋原則。

2.整體解釋原則。

3.目的解釋原則。

4.習慣解釋原則。

5.誠信解釋原則。

六、買賣合同

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

在缺乏法律規定的情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規則。

1.買賣合同的條款

買賣合同的內容，應當包括買賣標的、標的的數量和質量、價款、履行期限、履行地點、履行方式、違約責任、爭議解決的方法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等內容進行約定。

2.買賣合同的效力

出賣人負有以下義務：(1)交付標的物。(2)轉移標的物的所有權。(3)瑕疵擔保責任。

買受人負有以下義務：(1)支付價款。(2)檢驗義務。(3)保管義務。(4)及時受領的義務。

3.標的物毀損、滅失的風險承擔

標的物毀損、滅失的風險承擔，是指買賣合同訂立后，標的物因不可歸責與雙方當事人的事由而發生毀損、滅失的損失，由誰承擔的問題。此風險負擔問題，可以由當事人約定。當事人無約定的，適用以下原則：

(1)依交付而轉移，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。

(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

(3)出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

(5)出賣人按照約定或者依照法律規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

(6)因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

七、租賃合同

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1.租賃合同的內容和形式

租賃合同應當包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

2.租賃合同的效力

出租人負有以下義務：(1)出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。(2)租賃物的維修義務。(3)瑕疵擔保責任。

承租人享有以下權利：(1)經出租人同意，承租人可以對租賃物進行改善或者增設他物。(2)經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。(3)取得收益的權利。(4)對租賃物的優先購買權。

承租人負有以下義務：(1)按照約定的方法和性質使用租賃物。(2)保管租賃物。(3)支付租金的義務。(4)返還租賃物的義務。

3.租賃合同中的風險承擔

由于不可歸責于雙方當事人的事由給租賃物造成的風險，由租賃物的所有人承擔。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時，《合同法》規定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

八、委托合同

委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。

1.受托人的義務

(1)辦理委托事務的義務。受托人對委托事務原則上應親自辦理，只有兩種情況下可以轉托他人：一是事先取得委托人的同意，在此種情況下，受托人僅就對第三人的選任及指示上的過失承擔責任;二是因情況緊急，為了委托人的利益需要轉托他人。

(2)遵守委托人指示的義務。受托人應按照委托人的指示處理委托事務。但為了委托人的利益可以變更委托人的指示。變更指示存在兩種情況：一是事先取得委托人的同意;二是緊急情況下難以取得聯系時，受托人應妥善處理委托事務。

(3)報告的義務。

(4)轉移利益的義務。

2.委托人的義務

(1)支付費用的義務。

(2)付酬義務。

(3)賠償責任。委托人的賠償責任有三種情況：一是對非因受托人的過錯而委托人解除委托合同的，應負賠償責任;二是對受托人處理委托人的事務時因不可歸責于自己的事由受到的損失，應負賠償責任;三是委托人經受托人同意委托第三人處理委托事務給受托人損失的，委托人應負賠償責任。

3.委托合同的終止

(1)委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。

(2)委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產的，委托合同終止，但當事人另有約定或者根據委托事務的性質不宜終止的除外。因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代理人或者清算組織承受委托事務之前，受托人應當繼續處理委托事務。因受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產，致使委托合同終止的，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應當及時通知委托人。因委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人作出善后處理之前，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應當采取必要措施

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（責任編輯：中大編輯）