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一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂

(一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法

1.維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別

(1)維修方式

對(duì)各類不同的對(duì)象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運(yùn)行的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。

1)預(yù)防性維修

為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備，更

應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。

預(yù)防性維修有以下幾種方式：

計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。

狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。

改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。

2)事后維修

事后維修是對(duì)一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場(chǎng)合可以采用：故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用造成影響;修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時(shí)提供備件;某些利用率低或有備用的設(shè)備。

3)緊急搶修

緊急搶修是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。

(2)修理類別

1)大修

設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí)，一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設(shè)備效能。

2)中修

中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類別。

3)小修

設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計(jì)劃修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能;對(duì)于實(shí)行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。

(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)

1)修理周期

對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間;對(duì)新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位：月或年)。

2)修理間隔期

修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間(單位：月)。確定修理間隔期時(shí)應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計(jì)劃外停機(jī)時(shí)間達(dá)到最低限度。

3)修理周期結(jié)構(gòu)

修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行計(jì)劃修理時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實(shí)際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟(jì)性。

2.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類

(1)按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃

1)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、實(shí)行定期維修的小修和定期維護(hù)，以及更新設(shè)備的安裝等項(xiàng)目。

2)季度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度計(jì)劃分解的大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、小修、定期維護(hù)及安裝和使用部門提出的季度追加項(xiàng)目。

3)月維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度和季度計(jì)劃分解的本月各項(xiàng)目;根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項(xiàng)目。

(2)按修理類別編制的計(jì)劃。包括房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。

3.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)

(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期;

(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo);

(3)安全與環(huán)境保護(hù)的要求;

(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。

4.編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問題

(1)物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理，這樣可減少對(duì)日常使用的影響;

(2)應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。對(duì)待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計(jì)劃;

(3)應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間;

(4)應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項(xiàng)目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求;

(5)計(jì)劃最后確定前，資金一定要落實(shí)，確保計(jì)劃內(nèi)每項(xiàng)工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計(jì)劃;

(6)所制訂的計(jì)劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序，使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性;

(7)對(duì)物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時(shí)間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。

5.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制

6.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容

房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施

二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施

(一)修前預(yù)檢

修前預(yù)檢是對(duì)待修房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查，目的是掌握修理對(duì)象的技術(shù)狀態(tài)。

修前預(yù)檢可按下面的步驟進(jìn)行：

(二)修前資料準(zhǔn)備

修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。

(三)修前工藝準(zhǔn)備

資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。

(四)其他準(zhǔn)備

其他準(zhǔn)備包括對(duì)材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體落實(shí)停修日期和時(shí)間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。

(五)組織實(shí)施

要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個(gè)因素：

1.質(zhì)量的控制

對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

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